Copropriété et immeuble bâti (vendredi, 03 décembre 2010)
Pas de copropriété sans immeuble bâti :
"Attendu qu'ayant exactement retenu que le statut de la copropriété ne s'appliquant qu'aux immeubles bâtis, la parcelle acquise en indivision sous le n° 802 ne pouvait être soumise à ce statut dès lors que la construction prévue n'avait pas été édifiée et que l'état descriptif de division figurant dans l'acte de vente, stipulé comme devant s'appliquer aux constructions futures qui seraient édifiées sur cette parcelle, ne pouvait valoir comme partage de la parcelle indivise, chaque lot comprenant outre une partie privative une quote-part de parties communes, ce qui ne se comprenait qu'en copropriété, la cour d'appel, qui a relevé que la stipulation portant sur la parcelle 803 figurait dans l'état descriptif de division relatif à la seule parcelle 802 et ne pouvait être considérée comme concernant la parcelle 803, a pu en déduire, sans dénaturation, que l'application de la stipulation de desserte à la parcelle 803 n'était pas justifiée et ordonner la licitation des parcelles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, M. Lo X..., Mme de Y... et la SCI JLM aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement M. Lo X..., Mme de Y... et la SCI JLM, à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Lo X..., de Mme de Y... et de la SCI JLM ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit, par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président , conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me A..., avocat aux Conseils pour M. Lo X... et autres
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné l'ouverture des opérations de partage de l'indivision existant entre les époux Z... et la SCI JLM (parcelles situées à BRIANCON cadastrées section AT n° 802 et 803) et d'avoir ordonné la lic itation de ces parcelles, en un seul lot, à la barre du Tribunal de grande instance de GAP ;
AUX MOTIFS QUE le premier juge, par une motivation que la cour adopte, a retenu, à bon droit, que le statut de la copropriété ne s'appliquant qu'aux immeubles bâtis, la parcelle acquise en indivision située à BRIANCON, cadastrée section AT n° 802, ne pouvait être soumise à ce statut dès lors que la construction prévue n'avait pas été édifiée ; qu'il a également estimé à juste titre que l'état descriptif de division figurant dans l'acte de vente, stipulé comme devant s'appliquer aux constructions futures qui seront édifiées sur la parcelle section AT n° 802, ne pouvait valoir comme partage de la parcelle indivise, chaque lot comprenant outre une partie privative, une quote-part de parties communes, ce qui ne se comprend qu'en copropriété ; que les appelants prétendent, en outre, vainement que la stipulation contractuelle mentionnée en page 7 de l'acte du 26 octobre 2000 ainsi libellé : "L'autre partie servira pour la construction de la route desservant les futures habitations" concernerait la parcelle indivise AT 803 et s'imposerait encore aux époux Z... alors que cette stipulation qui figure dans l'état descriptif de division relatif à la seule parcelle AT 802 et distingue la partie du terrain supportant les constructions de l'autre partie servant pour la construction de la route ne peut être considérée comme concernant la parcelle AT 803 ; que d'autre part, aucun document contractuel ne confère à la parcelle AT 803 la destination de desserte des constructions à édifier sur la parcelle AT 802, laquelle n'apparaît pas non plus sur le plan annexé à l'acte du 26 octobre 2000 et signé par les parties ; que la revendication des appelants concernant l'application de la stipulation précitée à la parcelle AT 803 n'est donc pas fondée ; que comme l'a jugé le tribunal, nul n'étant tenu de demeurer dans l'indivision, la demande en partage des parcelles indivises AT 802 et AT 803 qui n'ont pas vocation à rester dans l'indivision, formée par les époux Z... est justifiée ; que l'expertise ordonnée par le premier juge avec exécution provisoire ayant été effectuée, il y a lieu d'évoquer les points non jugés en application de l'article 568 du nouveau Code de procédure civile ; que l'expert observe que le partage des parcelles AT 802 et AT 803 est possible, le découpage des terrains permettant la réalisation de deux lots d'égale valeur ; qu'il souligne, cependant, qu'une vigilance toute particulière devra être apportée pour l'établissement d'un règlement de copropriété qui devra être établi par le notaire chargé de l'acte, afin de garantir l'engagement commun des deux propriétaires des lots d'une part à réaliser en commun les travaux d'accès et d'autre part, à effectuer l'entretien de cet accès ; que l'expert conclut que compte tenu des mauvaises relations existant entre les parties, il serait judicieux afin d'éviter de retrouver celle-ci en conflit de voisinage, d'envisager soit le rachat de la part indivise par l'une des deux parties à une valeur de 100.000 soit la vente par licitation de la totalité du bien avec une mise à prix de 180.000 ; qu'il résulte des constatations de l'expert que si les parcelles indivises sont matériellement partageables en deux lots d'égale valeur, leur division serait, cependant, malaisée compte tenu de l'importance des travaux à réaliser pour accéder à la partie supérieure des terrains sur lesquelles doivent être édifiées les constructions et de la mésentente existant entre les parties ; que l'expert indique, en effet, que les terrains forment un tènement, en légère pente sur la partie du dessus, sans accès direct sur la voie publique, lequel doit être réalisé sur une partie en forte pente ; qu'il précise que l'accès aux terrains pose un problème majeur car la pente importante nécessite la réalisation d'une voie en pente obligeant à décaisser fortement et à tenir le terrain avec des murs de soutènement de part et d'autre, l'ensemble de ces travaux étant d'un coût onéreux ; qu'il ressort des constatations de l'expert que les parcelles supérieures ne peuvent être desservies que par un seul accès matériellement non divisible et que le partage du reste du tènement qui implique la réalisation de cet accès commun pour un coût important est économiquement incommode ; que les immeubles concernés ne pouvant être commodément partagés, il doit être procédé à la vente par licitation devant le tribunal sur la mise à prix de 180.000 proposée par l'expert judiciaire, conformément aux dispositions de l'article 827 du Code civil et suivant un cahier des charges établi à la requête de la partie la plus diligente ;
ALORS, D'UNE PART, QUE des parcelles, qu'elles soient bâties ou non bâties, peuvent être soumises à la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'elles font l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'en l'espèce, un état descriptif de division du terrain en cause ayant été inclus dans l'acte de vente du 26 octobre 2000, il existait des droits privatifs clairement délimités sur ce terrain, de sorte que les parties pouvaient convenir de la mise en oeuvre du statut de la copropriété ; qu'ayant dès lors relevé l'existence d'un état descriptif de division, ainsi que la volonté des parties de soumettre la parcelle en cause (n° 8 02) au statut de la copropriété (arrêt attaqué, p. 7 § 4 et motifs adoptés du jugement, p. 3 § 3), puis en estimant cependant que cette parcelle était restée indivise et qu'elle devait être partagée, nul n'étant tenu de demeurer dans l'indivision (arrêt attaqué, p. 8 § 1), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' en affirmant qu'aucun document contractuel ne conférait à la parcelle n° 803 la destination de desserte des constructions à édifier sur la parcelle n° 802, cependant que la stipulation figurant en page 7 (in fine) de l'acte de vente du 26 octobre 2000) indique clairement que la desserte concerne les "futures habitations" qu'a vocation à accueillir la parcelle n° 802, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de vente, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE la licitation a un caractère subsidiaire ; que dans leurs conclusions d'appel signifiées le 18 novembre 2005 (p. 6 in fine), la SCI JLM, Monsieur LO X... et Madame DE Y... faisaient valoir que l'état descriptif de division figurant dans l'acte de vente du 26 octobre 2000 valait partage, de par la volonté même des parties à la convention, de sorte qu'il n'y avait pas lieu d'envisager une licitation qui, du fait de son caractère subsidiaire, s'effaçait nécessairement devant la volonté des parties ; qu'en estimant que la volonté des parties devait s'effacer devant la licitation qu'il convenait d'ordonner, la cour d'appel a violé les articles 827 et 1134 du Code civil."