Participation pour non-réalisation d'aire de stationnement (vendredi, 29 octobre 2010)
Deux questions et deux réponses :
La question :
M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur le fait que, par le passé, le fait générateur de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement était le dépôt du permis de construire. Or, dorénavant, lorsqu'une personne restructure l'intérieur d'un bâtiment existant pour créer cinq ou six logements, elle est dispensée de permis de construire et de ce fait exonérée de la participation susvisée. Une telle situation est profondément injuste et empêche les communes d'inciter les propriétaires à créer le nombre requis de places de stationnement. Les occupants des nouveaux logements encombrent ensuite la voie publique avec leurs véhicules. La réforme du permis de construire ayant réduit à néant la législation susvisée, il lui demande si la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement ne pourrait pas être perçue de plein droit dès que des logements sont créés (avec ou sans permis de construire). La présomption de création de logements pourrait découler de tout indice : déclarations fiscales (impôt sur le revenu ou taxe d'habitation), nombre de sonnettes, nombre de compteurs électriques….
La réponse :
La transformation d'un immeuble d'habitation en plusieurs logements entraînant seulement un réaménagement intérieur sans changement de destination, ni création de surface supplémentaire, ni modification de façade, n'est pas soumise à autorisation d'urbanisme. La participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement exigée des constructeurs qui ne peuvent satisfaire aux obligations imposées par le plan local d'urbanisme en matière de réalisation de stationnement est prévue par les articles L. 123-1-2 et L. 332-7-1 du code de l'urbanisme. En vertu de l'article L. 332-28 du même code, le fait générateur de la participation est le permis de construire ou les prescriptions faites par l'autorité compétente, à l'occasion d'une déclaration préalable. En l'absence de fait générateur, les travaux qui ne sont soumis ni à permis de construire, ni à déclaration préalable, ne rendent pas exigible la participation. En revanche, en vertu de l'article L. 421-8 du code de l'urbanisme, les travaux dispensés de toute formalité au titre du droit de l'urbanisme doivent néanmoins être conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives notamment à l'utilisation des sols. Les travaux de transformation d'un immeuble en plusieurs logements doivent, par conséquent, respecter les règles relatives au stationnement des véhicules, fixées par le plan local d'urbanisme, et prévoir la création des places prescrites par nombre de logement. À défaut de pouvoir réaliser les places nécessaires, le constructeur est tenu de limiter son réaménagement en fonction du nombre de places qu'il peut effectivement réaliser et il ne peut être tenu quitte de ses obligations par le versement de la participation prévue à l'ar- ticle L. 123-1-2 du code de l'urbanisme. Le non-respect des dispositions du plan local d'urbanisme tombe sous le coup des dispositions des articles L. 160-1 et L. 480-1 et suivants du code de l'urbanisme. L'autorité compétente, qui peut notamment avoir connaissance des travaux de transformation par l'augmentation du nombre de foyers fiscaux, doit faire dresser un procès-verbal d'infraction et le transmettre sans délai au procureur de la République. La commune ne pouvant recouvrer des sommes au titre de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement, faute de fait générateur, peut cependant demander la réparation du préjudice subi devant les juridictions judiciaires (Civ. 3e, 23 novembre 2005, n° 04-18 528, Bull. III n° 227 p. 208). L'évaluation du montant des dommages et intérêts pouvant être alloué à la commune relève bien sûr de l'appréciation souveraine des juges du fond, en fonction du préjudice réellement subi par la commune. Néanmoins, dans l'arrêt précité, la commune avait chiffré son préjudice en référence aux dispositions du code de l'urbanisme relatives à la participation pour non-réalisation d'aire de stationnement, sans encourir la censure de la Cour de cassation.
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La question :
M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat sur le fait qu'avec le nouveau régime des permis de construire, les demandeurs ne sont pas obligés de préciser la configuration intérieure des immeubles. Ainsi, pour un petit immeuble collectif, un demandeur peut très bien indiquer que le permis concerne cinq logements mais configurer les locaux pour en créer sept. Il en résulte un problème important pour les communes concernées car bien souvent, leur plan local d'urbanisme (PLU) prévoit un minimum par logement pour les places de parkings extérieurs et de garages. Certains promoteurs peu scrupuleux ont donc trouvé le moyen de tourner indirectement des obligations du PLU. Face à une telle situation, elle lui demande quelles sont les solutions envisageables.
La réponse :
Une déclaration minimisant le nombre de logements afin de réduire le nombre de places de stationnement à construire ou le montant de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement à acquitter expose le constructeur à plusieurs risques. Il encourt tout d'abord des risques sur le plan contentieux, à la fois sur le plan pénal et sur le plan civil. L'administration dispose du droit de visite et de communication pendant toute la durée des travaux et jusqu'à trois ans à compter de leur achèvement, ainsi que du droit d'effectuer un récolement des travaux pendant trois mois à compter de l'achèvement (art. 461-1 et 462-2 du code de l'urbanisme). Elle peut ainsi aisément découvrir la tentative de détournement du constructeur. Le non-respect des dispositions du plan local d'urbanisme en matière de réalisation de places de stationnement constituant des infractions pénales et tombant sous le coup des dispositions des articles L. 160-1 et L. 480-1 et suivants du code de l'urbanisme, l'autorité compétente doit faire dresser un procès-verbal d'infraction et le transmettre sans délai au procureur de la République. Le constructeur peut également faire l'objet de poursuites civiles. Le fait générateur de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement étant constitué par le permis de construire ou les prescriptions faites par l'autorité compétente à l'occasion d'une déclaration préalable, le procès-verbal d'infraction n'a pas pour effet de rendre la participation exigible. En revanche, la commune peut demander au constructeur la réparation du préjudice subi du fait de la violation des prescriptions d'urbanisme en matière de stationnement devant les juridictions judiciaires (Civ. 3°, 23 novembre 2005, Bull. III n° 227). En outre, la jurisprudence postérieure à l'entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme a confirmé le principe selon lequel une autorisation obtenue par fraude, n'étant pas créatrice de droits, peut être retirée à tout moment par l'autorité compétente (CAA Marseille, 5 mars 2010, req. n° 09MA03975).