BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Elle est admise mais doit être dépourvue de toute équivoque :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 10 mars 2009), que Mme X..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision n° 11 de l'assemblée générale du 7 juin 2003, qui annulait la décision n° 15 de l'assemblée générale du 18 mai 2002 refusant au syndic l'autorisation d'agir en justice contre elle pour faire supprimer l'unité extérieure de climatisation installée sur les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale ;

Sur le moyen unique :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors selon le moyen, que lorsqu'un copropriétaire a réalisé sans autorisation des travaux relevant de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, constitue une ratification implicite de ces travaux la décision de l'assemblée générale des copropriétaires, prise sans réserve et à une large majorité, de refuser au syndic l'autorisation d'agir afin que la remise en état soit ordonnée, peu important que ces travaux aient été antérieurement refusés par une délibération dont la validité avait été constatée par une décision judiciaire au bénéfice de laquelle il n'avait pas été renoncé, même en l'état d'un pourvoi en cassation en cours ; qu'en l'espèce, par délibération nº 15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2002, adoptée à plus de 90 % des voix, il avait été décidé, sans réserve, de ne pas habiliter le syndic à agir afin de contraindre Mme X... à retirer l'unité de climatiseur qu'elle avait installée sans autorisation ; qu'en jugeant que cette décision ne valait pas ratification des travaux litigieux au prétexte que par le passé, ils avaient été expressément refusés par une délibération nº 7 du 2 juin 2001, jugée valable par arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 23 novembre 2000 auquel il n'avait pas été renoncé et contre lequel un pourvoi en cassation formé par Mme X... était en cours, la cour d'appel a violé l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé, que si l'assemblée générale qui a autorisé un copropriétaire à exécuter des travaux affectant les parties communes, ne peut revenir sur cette autorisation sans porter atteinte aux droits acquis par le copropriétaire qui a fait usage de cette autorisation, et si en cas d'exécution illicite de travaux soumis à autorisation de l'assemblée générale, leur ratification peut se déduire d'une décision de ne pas exercer de poursuite contre le copropriétaire fautif, cette ratification implicite suppose l'absence d'équivoque, et souverainement retenu qu'en l'espèce, d'une part, la résolution nº 15 de l'assemblée générale du 18 mai 2002 décidant de ne pas habiliter le syndic à agir faisait suite à la résolution nº 7 de l'assemblée générale du 2 juin 2001 qui avait expressément refusé à Mme X... l'autorisation de maintenir l'unité de climatiseur litigieuse, d'autre part, que cette résolution nº 15 de l'assemblée générale du 18 mai 2002 avait été prise alors que le syndicat n'avait pas renoncé au bénéfice de l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 23 novembre 2000 qui refusait à Mme X... l'autorisation sollicitée et à l'encontre duquel un pourvoi en cassation avait été régularisé par cette dernière, la cour d'appel en a souverainement déduit que la décision n° 15 de l'assemblée générale du 18 mai 2002 ne pouvait s'analyser comme une ratification implicite des travaux litigieux soumis à autorisation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer au syndicat Camargue village la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour Mme X...

Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR débouté Madame X... de tous ces chefs de demande et de l'AVOIR condamnée à payer une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE si l'assemblée générale qui a autorisé un copropriétaire à exécuter des travaux affectant les parties communes, ne peut revenir sur cette autorisation sans porter atteinte aux droits acquis par le copropriétaire qui a fait usage de cette autorisation, et si en cas d'exécution illicite de travaux soumis à autorisation de l'assemblée générale, leur ratification peut se déduire d'une décision de ne pas exercer de poursuite contre le copropriétaire fautif, cette ratification implicite suppose l'absence d'équivoque ; qu'en l'espèce, d'une part, la résolution nº 15 de l'assemblée générale du 18 mai 2002 décidant de ne pas habiliter le syndic à agir faisait suite à la résolution nº 7 de l'assemblée générale du 2 juin 2001 qui avait expressément refusé à Michèle X... l'autorisation de maintenir l'unité de climatiseur litigieuse ; que d'autre part, cette résolution nº 15 de l'assemblée générale du 18 mai 2002 a été prise alors que la copropriété n'avait pas renoncé au bénéfice de l'arrêt de la Cour d'Appel de Nîmes du 23 novembre 2000 qui refusait à Michèle X... l'autorisation sollicitée et à l'encontre duquel un pourvoi en cassation avait été régularisé par cette dernière ; qu'il s'ensuit que la résolution nº 15 de l'assemblée générale du 18 mai 2002 ne pouvait s'analyser comme une ratification implicite des travaux litigieux soumis à autorisation, de sorte que les premiers juges en ont exactement déduit que Michèle X... ne pouvait se prévaloir d'un droit acquis auquel la résolution nº 11 de l'assemblée générale du 7 juin 2003 aurait porté atteinte ; que la décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté Michèle X... de ses demandes ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il est constant que, par délibération du 17/05/1997, l'assemblée générale des copropriétaires a refusé d'autoriser Mme X... à installer une unité extérieure d'un groupe climatiseur en façade de l'immeuble ; que par délibération du 02/06/2001, le maintien d'unité extérieure de climatiseur en façade était refusé par l'assemblée générale des copropriétaires qui repoussait également la seconde partie de cette résolution, portant sur le mandat à donner au Syndic pour agir en justice à ce sujet ; que de même, le 18/05/2002, l'assemblée générale ne donnait pas au Syndic mandat d'agir contre Mme X... ; que cette renonciation ponctuelle à agir en justice n'est pas de nature à écarter la faculté, et même le devoir impérieux, de s'assurer à tout moment du respect du règlement de copropriété s'imposant à Mme X..., comme l'a rappelé la Cour d'Appel par arrêt signifié le 14/12/2000 ; que Mme X... ne peut davantage ignorer les termes de l'arrêt de la Cour de cassation ayant rejeté son pourvoi : "Attendu qu'ayant constaté que le mur extérieur sur lequel Mme X... souhaitait implanter un groupe de climatisation était une partie commune de l'immeuble en copropriété et souverainement relevé que l'installation projetée nuisait à l'esthétique générale de cet immeuble, le règlement de copropriété stipulant que chaque copropriétaire ne pourra rien faire qui puisse changer l'aspect général du groupe d'immeuble, la cour a légalement justifié sa décision" ; que Mme X... s'étant manifestement affranchie des règles du règlement de copropriété, c'est à bon droit que l'assemblée générale des copropriétaires donnait mandat au syndic, le 07/06/2003 d'agir en justice "pour enlever l'unité de climatisation installée en façade et sans aucune autorisation de la part de la copropriété", l'annulation de la résolution contraire nº 15 5 de 2002 présentant un caractère superfétatoire en l'état, le vote antérieur n'étant pas définitivement acquis pour l'avenir, et n'ayant pas davantage valeur d'autorisation tacite ; que Mme X... est ainsi mal fondée à demander l'annulation de la résolution nº 11 et à alléguer un abus de droit, au lieu de respecter et d'appliquer, comme il se doit, sans nouveau délai, une décision de justice, définitive et exécutoire (d'autant qu'il existe des modes de climatisation sans unité extérieure en façade) ;

ALORS QUE lorsqu'un copropriétaire a réalisé sans autorisation des travaux relevant de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, constitue une ratification implicite de ces travaux la décision de l'assemblée générale des copropriétaires, prise sans réserve et à une large majorité, de refuser au syndic l'autorisation d'agir afin que la remise en état soit ordonnée, peu important que ces travaux aient été antérieurement refusés par une délibération dont la validité avait été constatée par une décision judiciaire au bénéfice de laquelle il n'avait pas été renoncé, même en l'état d'un pourvoi en cassation en cours ; qu'en l'espèce, par délibération nº 15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2002, adoptée à plus de 90 % des voix, il avait été décidé, sans réserve, de ne pas habiliter le syndic à agir afin de contraindre Madame X... à retirer l'unité de climatiseur qu'elle avait installée sans autorisation ; qu'en jugeant que cette décision ne valait pas ratification des travaux litigieux au prétexte que par le passé, ils avaient été expressément refusés par une délibération nº 7 du 2 juin 2001, jugée valable par arrêt de la Cour d'Appel de Nîmes du 23 novembre 2000 auquel il n'avait pas été renoncé et contre lequel un pourvoi en cassation formé par Madame X... était en cours, la Cour d'Appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et l'article 1134 du Code civil."