Locataire et règlement de copropriété (jeudi, 24 juin 2010)
Le règlement de copropriété est opposable au locataire :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 janvier 2009) que la société civile immobilière Marge (la SCI), propriétaire d'un local commercial faisant partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et loué à la société Croque Sandwiche (la société) pour l'exercice d'une activité de restauration rapide, a fait sommation à cette dernière de remettre les lieux en leur état d'origine et faire cesser les nuisances olfactives et sonores ; que la société a assigné la SCI pour obtenir l'annulation de la sommation et que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 120 cours de Vincennes (le syndicat) est intervenu volontairement à l'instance en payement de dommages et intérêts et afin qu'il soit ordonné à la société de limiter ses horaires d'ouverture du commerce ;
Sur la déchéance du pourvoi invoquée par la défense :
Attendu que le syndicat des copropriétaires, soutenant que le mémoire en demande a été signifié à l'ancien syndic de la copropriété alors que la société Croque Sandwiche savait qu'un nouveau syndic lui avait succédé, soulève la déchéance du pourvoi ;
Mais attendu que la société Croque Sandwiche ayant fait signifier son mémoire en demande au représentant du syndicat des copropriétaires désigné dans l'arrêt attaqué et dans l'acte de signification de ce dernier et que le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve que la demanderesse au pourvoi ait eu connaissance du changement de syndic de la copropriété, la déchéance n'est pas encourue ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt attaqué de la condamner à payer au syndicat une certaine somme à titre de dommages & intérêts et de la condamner à garantir la SCI des condamnations prononcées à son encontre, alors, selon le moyen, que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en l'absence de tout lien de droit entre le syndicat des copropriétaires et le locataire d'un lot de la copropriété, le bailleur propriétaire du lot a seul qualité pour invoquer les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et solliciter l'autorisation nécessaire à la réalisation de travaux affectant la façade de l'immeuble ; qu'il ne peut dès lors être reproché au locataire, qui avant la réalisation des travaux a obtenu l'autorisation du propriétaire, l'absence d'autorisation de l'assemblée des copropriétaires ; qu'en jugeant que la société Croque Sandwiche avait commis une faute en réalisant les travaux de façade sans demander au préalable l'autorisation de l'assemblée générale, alors qu'elle avait été autorisée à les effectuer par le propriétaire qui seul pouvait saisir l'assemblée des copropriétaires d'une demande d'autorisation, la cour d'appel a violé les articles 1165 et 1382 du code civil ensemble l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1065 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété prévoyait que les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble devaient être approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires et que la copropriété avait été mise devant le fait accompli, la cour d'appel a pu retenir, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'auteur de la demande d'autorisation de travaux, que les manquements de la société aux obligations nées du règlement de copropriété qui lui étaient opposables en sa qualité de locataire, justifiaient sa condamnation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de dire qu'elle devra fermer son commerce à 22 heures sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, alors, selon le moyen :
1°/ que les limites apportées à l'exploitation d'un commerce, en ce qu'elles portent atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie et par conséquent, aux biens, doivent être strictement proportionnées au but poursuivi ; qu'en interdisant l'exploitation de la sandwicherie après 22 heures au seul motif que cette activité était source de nuisances sonores, la cour d'appel a imposé une sanction disproportionnée au but poursuivi et ainsi violé le principe de la liberté du commerce et de l'industrie, ensemble l'article 1er du protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme ;
2°/ que seuls des troubles particulièrement anormaux du voisinage, dûment caractérisés par les juges du fond, peuvent justifier qu'il soit porté atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie en interdisant l'exploitation d'un commerce après une certaine heure ; qu'en ordonnant à la société Croque Sandwiche de fermer son commerce au plus tard à 22 heures, sans préciser en quoi après 22 heures consistaient les nuisances sonores, dont elle a constaté que depuis les travaux elles étaient inexistantes ou conformes à la réglementation, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 544 et 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété prévoyait que dans les locaux à usage de commerce, étaient interdites les activités pouvant apporter des nuisances acoustiques aux copropriétaires et que l'activité de restauration rapide exploitée par la société restaient une source de nuisances sonores pour la copropriété, malgré les travaux effectués, dès lors que les horaires de fermeture étaient très tardifs comme le prouvait le constat d'huissier de justice, la cour d'appel a pu, sans violer l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ni le principe de liberté du commerce et de l'industrie, retenir que, pour que l'activité de la société, non interdite par le règlement de copropriété, soit compatible avec les exigences de ce règlement au regard des nuisances sonores, il devait lui être ordonné de fermer son commerce au plus tard à 22 heures ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Croque Sandwiche aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Croque Sandwich et celle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 120 cours de Vincennes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Croque Sandwiche.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Croque Sandwiche, solidairement avec la SCI Marge, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et d'AVOIR condamné la société Croque Sandwiche à garantir et relever la SCI Marge de toutes condamnations en principal, intérêts, frais ou dépens prononcés à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires ;
AUX MOTIFS QUE « Sur les travaux réalisés par la société (…) : en application du règlement de copropriété, la société devait solliciter une telle autorisation en demandant au syndic désigné depuis le 13 mars 2001, comme l'établit la production du contrat de syndic de cette date, de réunir une assemblée générale des copropriétaires ; que le fait qu'elle ait fait lever les objections de la Direction de l'Urbanisme de la ville de Paris comme l'établit une lettre du 20 janvier 2003 ne la dispensait pas d'obtenir cette autorisation ; qu'elle a donc mis la copropriété devant le fait établi, étant observé que lesdits travaux avaient été réalisés malgré une décision d'opposition prise par arrêté municipal du 31 décembre 2001 sur la déclaration de travaux qu'elle avait déposée le 7 novembre 2001 » ; que les manquements de la société aux obligations nées du règlement de copropriété qui lui sont opposables en sa qualité de locataire, son bail le précisant en outre expressément, justifient sa condamnation à la réparation des préjudices en résultant pour le syndicat ;
ET AUX MOTIFS QUE, « la SCI demande la condamnation de la société à la garantir et la relever de toutes condamnations en principal, intérêts, frais ou dépens qui pourraient être prononcées à son encontre au profit du syndicat ; que la Cour accueillera cette demande en garantie, les faits dénoncés par le syndicat étant imputables à la société à laquelle le bail la liant à la SCI imposait le respect du règlement de copropriété » ;
ALORS QUE, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en l'absence de tout lien de droit entre le syndicat des copropriétaires et le locataire d'un lot de la copropriété, le bailleur propriétaire du lot a seul qualité pour invoquer les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et solliciter l'autorisation nécessaire à la réalisation de travaux affectant la façade de l'immeuble ; qu'il ne peut dès lors être reproché au locataire, qui avant la réalisation des travaux a obtenu l'autorisation du propriétaire, l'absence d'autorisation de l'assemblée des copropriétaires ; qu'en jugeant que la société Croque Sandwiche avait commis une faute en réalisant les travaux de façade sans demander au préalable l'autorisation de l'assemblée générale, alors qu'elle avait été autorisée à les effectuer par le propriétaire qui seul pouvait saisir l'assemblée des copropriétaires d'une demande d'autorisation, la Cour d'appel a violé les articles 1165 et 1382 du Code civil ensemble l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société Croque Sandwiche devra fermer son commerce à 22 heures sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;
AUX MOTIFS QUE, « le règlement de copropriété de l'immeuble en son article 2 prévoit que " dans les locaux à usage de commerce, sont interdites les activités pouvant être contraires aux bonnes moeurs ou apporter des nuisances acoustiques ou olfactives aux copropriétaires" ; que la société a procédé à des travaux entre les réunions d'expertise des 5 et 9 juillet 2005, soit à la pose dans la salle de consommation d'un revêtement pour éviter les bruits de chaises sur le sol dur et pour la neutralisation du fonctionnement du rideau métallique ; que les mesures acoustiques après les travaux exécutés ont mis en évidence des « émergences » conformes à la réglementation régissant la protection du voisinage ; que le bruit du comptoir lors de son déplacement vers l'intérieur au moment de la fermeture de l'établissement n'est pas audible dans l'appartement du 1er étage ; que depuis juillet 2005, ne demeurent que les nuisances acoustiques inhérentes à une exploitation tardive ; que le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 24 mai 2008 établit que le commerce était toujours en activité à une heure et demi du matin ; que l'activité de restauration rapide exploitée par la société reste une source de nuisances sonores pour la copropriété malgré les travaux effectués dès lors que les horaires de fermeture sont très tardifs comme le prouve le constat d'huissier de justice établie dans la nuit du 24 mai 2008 ; que pour cette activité non interdite par le règlement de copropriété soit compatible avec les exigences de ce règlement au regard des nuisances sonores, il sera ordonné à la société de fermer son commerce au plus tard à 22 heures, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée» ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les limites apportées à l'exploitation d'un commerce, en ce qu'elles portent atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie et par conséquent, aux biens, doivent être strictement proportionnées au but poursuivi ; qu'en interdisant l'exploitation de la sandwicherie après 22 heures au seul motif que cette activité était « source de nuisances sonores », la Cour d'appel a imposé une sanction disproportionnée au but poursuivi et ainsi violé le principe de la liberté du commerce et de l'industrie, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE seuls des troubles particulièrement anormaux du voisinage, dûment caractérisés par les juges du fond, peuvent justifier qu'il soit porté atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie en interdisant l'exploitation d'un commerce après une certaine heure ; qu'en ordonnant à la société Croque Sandwiche de fermer son commerce au plus tard à 22 heures, sans préciser en quoi, après 22 heures, consistaient les nuisances sonores, dont elle a constaté que depuis les travaux elles étaient inexistantes ou conformes à la réglementation, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 544 et 1382 du Code civil."