Vice caché de pollution et vente immobilère (mercredi, 12 mai 2010)
Voici un arrêt sur ce sujet :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Versailles, 23 juin 2008), que par acte notarié du 29 mai 2001, la société Ici Paints Déco France (la société Ici) a vendu à la société Caprim un terrain à bâtir situé à Gennevilliers (Hauts de Seine), sur lequel elle avait exercé une activité industrielle de fabrication de peinture jusqu'en 1993 ; que faisant valoir qu'à l'occasion de la construction de deux bâtiments, elle avait découvert la présence d'apports de terres ayant modifié l'altimétrie du terrain et l'existence de sources de pollution ainsi que d'anciens ouvrages enterrés, la société Caprim, après avoir obtenu en référé la désignation d'un technicien, a assigné la société Ici en restitution d'une partie du prix et en réparation de son préjudice ; que la société Ici a appelé en garantie la société ATD, qu'elle avait chargée de la démolition et de la mise en sécurité des anciens bâtiments, laquelle a appelé en garantie son assureur, la société Axa France IARD ;
Attendu que la société Caprim fait grief à l'arrêt de limiter à la somme de 233 605 euros le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de la société Ici et de la débouter de ses demandes tendant à la restitution d'une partie du prix et au paiement de la somme de 1 151 246 euros en réparation de son préjudice, alors, selon le moyen :
1° / que la garantie des vices cachés est une garantie légale, qui s'impose au vendeur même s'il n'y est pas fait référence dans l'acte de vente ; qu'en relevant, pour écarter l'essentiel des demandes de la société Caprim fondées sur la garantie des vices cachés due par le vendeur, que l'acte de vente ne contenait " aucune clause par laquelle la société Ici se serait engagée à céder un terrain dépourvu de toutes structures enterrées ", ni " aucun engagement de la société Ici de vendre un terrain non pollué " quand, en sa qualité de vendeur, la société Ici était légalement tenue de garantir les vices cachés liés à l'existence de structures enterrées et à la présence d'hydrocarbures dans le sol de la parcelle cédée, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
2° / que si le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui même, encore faut il que cette connaissance de l'acquéreur de l'existence des vices soit effective ; qu'en exonérant la société Ici de l'essentiel des demandes présentées à son encontre, en raison de la compétence supposée de la société Caprim, tout en constatant, s'agissant des structures enterrées dans le sol de la parcelle vendue, que la société Caprim n'avait pas été informée au jour de la vente de " l'importance de l'encombrement du sous sol ", et en se bornant à relever, s'agissant de la présence d'hydrocarbures, que " la mention dans le rapport de la société Botte sondages de la présence de remblais suffisait à attirer l'attention d'une professionnelle comme la société Caprim sur le risque de pollution de ces derniers " et que l'activité antérieurement exploitée sur le site et les mentions du rapport de la société Céca " n'excluaient pas le risque de découverte d'une pollution ponctuelle liée à cette activité ", la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la connaissance effective qu'aurait eue au jour de la vente la société Caprim des vices cachés affectant le bien vendu, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
3° / que l'acceptation d'un risque suppose une décision délibérée et éclairée ; qu'en affirmant que la société Caprim avait " acquis son bien en acceptant de prendre les risques qui se sont avérés au cours des opérations de l'expert Z... et de son sapiteur ", au seul motif que la mention de l'existence d'un remblai figurant dans le rapport établi par la société Botte sondages suffisait à « attirer l'attention d'une professionnelle comme la société Caprim sur le risque de pollution ", la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'une acceptation du risque prise de façon délibérée et en connaissance de cause par l'acquéreur, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
4° / que dans des conclusions demeurées sans réponse, la société Caprim faisait valoir que la société Ici, pour dissimuler les structures enterrées des zones de pollution, avait fait " remblayer le terrain par une quantité extraordinaire de terre destinée non seulement à masquer la présence des ouvrages non démolis, mais bien entendu l'existence même d'une pollution persistante " ; que le vendeur de mauvaise foi ne saurait en effet se prévaloir de la qualité de professionnel de son cocontractant pour éluder la garantie des vices cachés et ne saurait invoquer à son profit les clauses de non garantie figurant dans l'acte de vente ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions de nature à priver la société Ici du bénéfice de la bonne foi, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le vendeur avait satisfait à son obligation d'information prévue par l'article L. 514 20 du code de l'environnement ainsi qu'à son obligation de remise en état du site, qu'il avait communiqué, préalablement à la signature de l'acte notarié, le rapport d'études des sols établi par la société Botte sondages à la demande de la société Chronopost, acquéreur initial, à laquelle s'était substituée la société Caprim, qui mentionnait la présence de " blocs " enterrés en laissant prévoir que des déplacements de pieux devraient être envisagés ainsi que l'existence d'odeurs très fortes, en précisant qu'il pouvait s'agir d'une pollution aux hydrocarbures, et qu'avait été également remis à l'acquéreur le rapport sur la réhabilitation et la dépollution du site réalisé par la société Céca, chargée des opérations de dépollution, lequel n'excluait pas le risque de découverte d'une pollution liée à l'activité qui y avait été antérieurement exercée, la cour d'appel qui, par motifs propres et adoptés, a, d'une part, relevé, sans être tenue de caractériser une acceptation du risque prise de façon délibérée et en connaissance de cause, que la société Caprim, professionnel des opérations de construction et de promotion immobilière, était informée de la présence d'hydrocarbures et avait conscience du risque de pollution, et, d'autre part, retenu que si elle n'avait pas été informée de l'importance de l'encombrement du sous sol, elle avait été informée de l'existence des dalles ou cuves enterrées et n'avait pas pris toutes les mesures requises pour s'assurer de l'ampleur de ce problème, a, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Caprim aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Caprim à payer à la société Ici Paints Deco France la somme de 2 500 euros, à la société Auxiliaire de terrassement et de démolition la somme de 2 500 euros et à la société Axa France IARD la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour la société Caprim.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 233. 605 H. T. le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de la société ICI PAINTS DECO FRANCE au profit de la société CAPRIM et débouté cette société de ses demandes tendant à la condamnation de la société ICI PAINTS DECO FRANCE à lui restituer la partie du prix de vente correspondant aux dommages subis du fait des vices cachés et à lui payer la somme de 1. 151. 246 H. T. en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS QUE l'acte notarié a trait à la vente d'un terrain « nu et arasé » et ne contient aucune clause par laquelle la société ICI se serait engagée à céder un terrain dépourvu de toutes structures enterrées ; que la société CAPRIM ne peut tirer argument de la qualification de « terrain à bâtir » figurant à l'acte de vente alors même qu'elle reconnaît que le rapport d'études des sols de la société BOTTE SONDAGES, qui lui a été communiqué préalablement à la signature de cet acte, mentionne la présence de « blocs » enterrés et qu'elle savait donc que ses constructions devraient être réalisées sur pieux ; que ce rapport ne précise nullement l'importance de l'encombrement du sous-sol qui ne lui a pas été révélée par la société ICI alors qu'elle en avait parfaitement connaissance, en sorte que cette venderesse doit supporter une partie du coût de la remise en état de celui-ci à hauteur de la somme fixée par les premiers juges ; qu'en revanche, sa qualité de professionnelle des opérations de constructions et de promotion immobilière permettait à la société CAPRIM de tirer les conséquences du rapport d'études des sols précité ou de l'information donnée sur l'utilisation antérieure du site ; qu'elle reconnaît d'ailleurs qu'elle n'aurait pas acquis le terrain litigieux en l'absence d'étude préalable des sols (page 9) ; qu'elle était parfaitement consciente du risque de pollution puisqu'en octobre 2002, ainsi qu'elle l'indique, elle a fait effectuer de nouveaux sondages par la société GEO SYGMA (page 11) ; que les éléments mis aux débats démontrent que la société ICI a cherché à satisfaire à l'obligation de remettre son site dans un état tel qu'il ne s'y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l'article 1er de la loi du 19 juillet 1976, ainsi que le lui imposait l'article 34-1 du décret du 21 septembre 1977 ; mais qu'ainsi que le relèvent l'expert Z... et son sapiteur, la société ATD, chargée par elle le 18 octobre 1993 de nettoyer les fonds de fosses ou de rétentions, y a laissé, à son insu, des résidus de produits polluants qui y ont macéré et cette pollution résiduelle enfermée n'a pu ensuite être décelée et traitée par la société CECA, le procès verbal établi le 16 décembre 1996 par le Service technique des installations classés confirmant que les objectifs réglementaires de dépollution ont été atteints ; que, contrairement à ce qu'affirme la société CAPRIM, l'acte de vente ne contient aucun engagement de la société ICI de vendre un terrain non pollué ; que l'information donnée dans cet acte sur l'activité antérieurement exercée sur le site et le rapport de la société CECA alors remis, sur la réhabilitation et la dépollution de celui-ci, n'excluaient pas le risque de découverte d'une pollution ponctuelle liée à cette activité ; que, de même, la mention dans le rapport de la société BOTTE SONDAGES de la présence de remblais suffisait à attirer l'attention d'une professionnelle comme la société CAPRIM sur le risque de pollution de ces derniers ; que celle-ci a donc acquis son bien en acceptant de prendre les risques qui se sont avérés au cours des opérations de l'expert Z... et de son sapiteur ; que la société CAPRIM ne peut se prévaloir d'aucun autre préjudice que celui indemnisé au titre de la destruction des structures encombrant le sous-sol (arrêt attaqué, pp. 6-7) ;
ALORS, d'une part, QUE la garantie des vices cachés est une garantie légale, qui s'impose au vendeur même s'il n'y est pas fait référence dans l'acte de vente ; qu'en relevant, pour écarter l'essentiel des demandes de la société CAPRIM fondées sur la garantie des vices cachés due par le vendeur, que l'acte de vente ne contenait « aucune clause par laquelle la société ICI se serait engagée à céder un terrain dépourvu de toutes structures enterrées », ni « aucun engagement de la société ICI de vendre un terrain non pollué » quand, en sa qualité de vendeur, la société ICI était légalement tenue de garantir les vices cachés liés à l'existence de structures enterrées et à la présence d'hydrocarbures dans le sol de la parcelle cédée, la cour d'appel a violé l'article 1641 du Code civil ;
ALORS, d'autre part, QUE si le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, encore fautil que cette connaissance de l'acquéreur de l'existence des vices soit effective ; qu'en exonérant la société ICI PAINTS de l'essentiel des demandes présentées à son encontre, en raison de la compétence supposée de la société CAPRIM, tout en constatant, s'agissant des structures enterrées dans le sol de la parcelle vendue, que la société CAPRIM n'avait pas été informée au jour de la vente de « l'importance de l'encombrement du sous-sol », et en se bornant à relever, s'agissant de la présence d'hydrocarbures, que « la mention dans le rapport de la société BOTTE SONDAGES de la présence de remblais suffisait à attirer l'attention d'une professionnelle comme la société CAPRIM sur le risque de pollution de ces derniers » et que l'activité antérieurement exploitée sur le site et les mentions du rapport de la société CECA « n'excluaient pas le risque de découverte d'une pollution ponctuelle liée à cette activité », la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la connaissance effective qu'aurait eue au jour de la vente la société CAPRIM des vices cachés affectant le bien vendu, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1642 du Code civil ;
ALORS, de troisième part, QUE l'acceptation d'un risque suppose une décision délibérée et éclairée ; qu'en affirmant que la société CAPRIM avait « acquis son bien en acceptant de prendre les risques qui se sont avérés au cours des opérations de l'expert Z... et de son sapiteur », au seul motif que la mention de l'existence d'un remblai figurant dans le rapport établi par la société BOTTE SONDAGES suffisait à « attirer l'attention d'une professionnelle comme la société CAPRIM sur le risque de pollution », la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'une acceptation du risque prise de façon délibérée et en connaissance de cause par l'acquéreur, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ;
ALORS, enfin, QUE dans des conclusions demeurées sans réponse (signifiées le 25 mars 2008, p. 7, al. 1er), la société CAPRIM faisait valoir que la société ICI PAINTS, pour dissimuler les structures enterrées des zones de pollution, avait fait « remblayer le terrain par une quantité extraordinaire de terre destinée non seulement à masquer la présence des ouvrages non démolis, mais bien entendu l'existence même d'une pollution persistante » ; que le vendeur de mauvaise foi ne saurait en effet se prévaloir de la qualité de professionnel de son cocontractant pour éluder la garantie des vices cachés et ne saurait invoquer à son profit les clauses de non garantie figurant dans l'acte de vente ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions de nature à priver la société ICI PAINTS du bénéfice de la bonne foi, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du Code de Procédure civile."