BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Pour inclure des parcelles supplémentaires dans la vente :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 décembre 2006), que Mmes X... et Y... ont vendu aux époux Z..., par acte authentique du 3 janvier 1992 auquel elles étaient représentées, un corps de ferme et une parcelle en nature de verger et de jardin ; que le 10 juin 1995, elles ont déposé plainte contre les acquéreurs et contre M. Jean Z..., géomètre-expert, pour avoir modifié le plan cadastral annexé à l'acte de vente dans le but d'acquérir deux parcelles supplémentaires totalisant 39 ca ; que par acte des 17 et 23 juillet 2002, Mme Y..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'ayant droit de sa mère Mme X..., décédée, a assigné les époux Z... et M. Jean Z..., sur le fondement du dol, en nullité partielle de la vente en ce qu'elle portait sur les deux parcelles créées, et en réparation du préjudice subi ; que M. Jean Z... est décédé le 29 août 2002 ; que les époux Z... ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription des actions intentées par Mme Y... ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les venderesses n'avaient pas eu copie de l'acte authentique de vente, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ce n'était qu'à la suite de l'instruction pénale et par les motifs de l'ordonnance de non-lieu pour prescription de l'action publique en date du 9 juillet 2001 que Mme Y... avait eu la certitude que M. Z..., avec l'aide de son père, géomètre-expert, avait falsifié le document d'arpentage existant, signé par elle-même et sa mère, pour y inclure à leur insu les deux parcelles qui n'existaient pas et ne devaient pas être comprises dans la vente, en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la prescription trentenaire, que l'action en nullité partielle de la vente introduite les 17 et 23 juillet 2002 n'était pas prescrite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour condamner les époux Z... à payer des dommages-intérêts à Mme Y... en réparation du préjudice résultant de la perte de jouissance de ses biens, l'arrêt retient que le dol n'a été établi que par l'ordonnance de non-lieu du 9 juillet 2001 et que l'action en responsabilité introduite les 17 et 23 juillet 2002 à l'encontre des deux acquéreurs n'est pas prescrite ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux Z... qui faisaient valoir que l'action en responsabilité extra-contractuelle se prescrivant par dix ans à compter de la manifestation du dommage, le délai courait à compter de la signature de l'acte de vente du 3 janvier 1992, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne les époux Z... à payer des dommages-intérêts à Mme Y..., l'arrêt rendu le 7 décembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils pour les époux Z....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué qui, tout en constatant que la Cour n'était pas saisie à l'encontre de Jean Z..., décédé le 29 août 2002 et déclaré irrecevable la demande de Madame Y... à l'encontre de Monsieur Michel Z... en qualité d'héritier de son père, Jean Z..., a confirmé le jugement entrepris en ses autres dispositions, dont celle à 10. 000 euros de dommages pour faute, et rejeté les demandes pour le surplus, dont plus particulièrement la fin de non recevoir des époux Michel Z..., tirée de la prescription quinquennale de l'action en nullité partielle de la vente du 3 janvier 1992 ;

AU MOTIF sur la prescription, qu'il résulte de l'article 1304 du Code Civil que le délai de cinq ans, pendant lequel dure l'action en nullité, ne court, dans le cas d'erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts ; que les venderesses, Madame Y... et sa mère Geneviève X..., depuis lors décédée, n'ayant pas eu copie de l'acte authentique de vente, ainsi qu'il résulte d'une lettre, dont la date est illisible, adressée par Monsieur A..., notaire au juge d'instruction, ce n'est qu'à l'issue de l'instruction pénale et par les motifs de l'ordonnance de non-lieu, que Madame Y... a eu la certitude que Monsieur Michel Z..., avec l'aide de son père, géomètre-expert, avait falsifié le document d'arpentage existant, signé par elle-même et sa mère, pour y inclure à leur insu les deux parcelles n° D 1138 et D 1140 qui n'existaient pas et ne devaient donc pas être comprises dans la vente ; qu'ainsi le dol n'a été établi que par l'ordonnance de non-lieu du 9 juillet 2001 et que l'action en nullité partielle de la vente et en responsabilité, introduite les 17 et 23 juillet 2002, à l'encontre des deux acquéreurs, n'est pas prescrite ; que, surabondamment, les parcelles litigieuses n'existant pas, la nullité est absolue ; que la prescription trentenaire étant applicable à l'action en nullité, celle-ci est recevable ;

ALORS QUE D'UNE PART l'action en nullité d'une convention de vente d'intérêt privé se prescrit dans le cas de dol du jour où il a été découvert, dans un délai de cinq ans ; que la date de cette découverte est celle du moment où le dol est apparu à la victime qui l'invoque et non pas celle de la décision de justice rendue sur son action en justice consécutive ; qu'en décidant le contraire pour rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les époux Z... et placée sur le terrain de l'article 1304 dans sa rédaction de la loi du 3 janvier 1968 du Code Civil, précisant que cette découverte remontait au 10 juin 1995, date de la plainte de Madame Y... auprès du Procureur de la République de FONTAINEBLEAU, date reconnue dans les conclusions d'appel du 21 septembre 2006 de cette dernière, laquelle était antérieure de plus de cinq ans à l'action en nullité pour dol introduit par les assignations des 17 et 23 juillet 2002, l'arrêt confirmatif attaqué a violé l'article 1304 susvisé ;

ALORS QUE D'AUTRE PART si la juridiction saisie a le pouvoir, au sens de l'article 12 du Code de procédure civile, de requalification en vue de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, ce pouvoir a ses limites et ne saurait s'exercer sur un débat, d'ordre purement privé sans aucun caractère d'ordre public, opposant les parties sur des éléments d'une vente de parcelles de terre en nature de jardin ou vergers, débat au surplus exempt d'erreur de droit comme reposant sur les articles 1304 modifiée et 1117 du Code Civil, lesquels se complètent ; qu'en faisant, ne serait-ce que « surabondamment », application de la prescription trentenaire, tirée d'une prétendue nullité absolue, l'arrêt confirmatif attaqué a violé les articles 12, ensemble 1304 et 1117 susvisés.

ALORS QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE, aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toute circonstance faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que dès lors en soulevant d'office le moyen tiré de la prescription trentenaire motifs pris que les parcelles litigieuses n'existant pas, la nullité est absolue sans provoquer sur ce point les explications des parties qui n'avaient conclu que sur le point de départ de l'article 1304 du code civil, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la nullité partielle de l'acte authentique de vente du 3 janvier 1992 en ce qu'elle porte sur les parcelles cadastrées D 1138 pour 18 ca et D 1140 pour 21 ca avec toutes conséquences de droit notamment quant à la remise en l'état antérieur-AU MOTIF QUE c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu par la comparaison de la promesse de vente, de l'acte authentique et des deux documents d'arpentage produits aux débats ainsi que des déclarations de Monsieur Z... devant le juge d'instruction qui constituent des éléments de preuve même en cas de non-lieu l'existence d'un dol résultant de la falsification par les acquéreurs du document d'arpentage présenté à Monsieur A..., notaire rédacteur de l'acte de vente, et déposé au bureau des hypothèques ayant permis l'intégration dans les biens vendus de 39 ca par la création de deux parcelles n° D 1183 et D 1140 en provenance des deux parcelles n° 1123 et 1128 appartenant aux consorts X... non incluses dans la vente ; qu'il sera ajouté que devant le juge d'instruction, Monsieur Michel Z... a exposé s'être aperçu tardivement de l'intérêt que présentait l'intégration à la propriété dont il faisait l'acquisition de deux parcelles supplémentaires et pour parvenir à ce résultat avoir fait modifier l'extrait du plan cadastral antérieurement signé par toutes les parties sans recourir comme il aurait dû le faire à l'élaboration d'un second plan d'arpentage ; que les époux Z... n'établissent pas par la production d'une lettre tronquée et dont la date est illisible émanant de Monsieur B..., notaire des venderesses adressées à Monsieur A... l'existence de l'accord qui aurait été donné par celles-ci à la création des deux parcelles litigieuses, Mesdames X... et Y... ayant, au contraire, indiqué à leur notaire selon cette même lettre qu'elles n'avaient pas « signé le calque disant la déclaration de ces petites parcelles n° 1138 et 1140 mais uniquement un calque portant matérialisation d'un mur en bordure de route le long de la Seine contestant ainsi le document d'arpentage visé dans l'acte de vente » ; qu'en conséquence le jugement sera confirmé tant en ce qui concerne la nullité partielle de la vente qu'en ce qui concerne le préjudice subi par Madame Y... né d'une part de la perte de jouissance de ses biens d'autre part de la nécessité d'engager des procédures pénales et civiles pour faire connaître ses droits.

ALORS QUE D'UNE PART en l'espèce, il appartenait à Madame Y..., demanderesse à l'action en nullité d'apporter la preuve que les parties n'étaient pas d'accord pour la création des deux parcelles litigieuses ; qu'en décidant que cette preuve incombait aux époux Z..., la Cour d'Appel a violé l'article 1315 du Code Civil ;

ALORS QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE nul ne peut se constituer une preuve à lui-même ; que dès lors en se fondant exclusivement sur les termes d'une lettre écrite par Mesdames X... et Y... elles-mêmes à leur notaire indiquant à ce dernier qu'elles « n'avaient pas signé le calque disant la déclaration (sic) de ces petites parcelles n° 1138 et 1140 mais uniquement un calque portant matérialisation d'un mur en bordure de route le long de la Seine contestant ainsi le document d'arpentage visé dans l'acte de vente » pour en déduire que les époux Z... ne faisait pas la preuve de l'accord des parties pour la création de deux parcelles, la Cour d'Appel a, à nouveau, violé l'article 1315 du Code Civil ;

ALORS QUE DE TROISIEME PART dans leurs conclusions d'appel signifiées le 5 octobre 2006 (p 14 § 4 et s), les époux Z... avaient expressément fait valoir qu'en vertu de l'article 1998 du Code Civil, les venderesses, régulièrement représentées à l'acte authentique par leur mandataire à qui elles avaient régulièrement donné procuration, étaient tenues d'exécuter les engagements contractés par ce dernier dont elles n'avaient jamais prétendu qu'il aurait outrepassé son mandat ni mis en cause sa responsabilité ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions péremptoires qui étaient de nature à influer sur la décision entreprise si elles avaient été prises en considération, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile

ALORS QUE DE QUATRIEME PART en s'abstenant de répondre également aux conclusions des époux Z... signifiées le 5 octobre 2006 (p 14) faisant valoir que la signature de l'acte authentique faisant état en détail de la division des deux parcelles et de leur vente par les venderesses par l'intermédiaire d'un mandataire qui les représentaient et dont elles n'ont jamais ni soutenu qu'il aurait outrepassé le mandat qui lui avait confié ni mis en cause la responsabilité prouvait leur accord à la création des deux parcelles et à leur vente, et en entérinait le document d'arpentage modifié, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE DE CINQUIEME PART dans leurs conclusions d'appel signifiées le 5 octobre 2006 (p 15 § 1 et s), les époux Z... avaient fait valoir que Maître B..., notaire des venderesses, avait prétendu huit ans après qu'il lui semblait normal d'inclure les deux parcelles litigieuses dans la vente dans la mesure où les venderesses avaient signé le document d'arpentage créant non pas deux comme il l'indique mais cinq nouvelles parcelles ; qu'ainsi, à supposer même que leur signature du document d'arpentage ait pu être interprétée pour on ne sait quelle raison comme une intention de vendre une ou des parcelles y figurant, il était alors impossible à Maître B..., sans interroger ses clientes, de déterminer la ou lesquelles de ces cinq parcelles dont aucune ne figuraient dans le compromis de vente ni dans la procuration, elles entendaient inclure dans la vente ni à quel prix elles entendaient les céder ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions péremptoires qui étaient de nature à démontrer l'existence de l'accord qui avait été donné par les venderesses à la création et à la vente des deux parcelles litigieuses, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement les époux Z... à payer à Madame Y... 10. 000 de dommages-intérêts.

AU MOTIF QUE c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu par la comparaison de la promesse de vente, de l'acte authentique et des deux documents d'arpentage produits aux débats ainsi que des déclarations de Monsieur Z... devant le juge d'instruction qui constituent des éléments de preuve même en cas de non-lieu l'existence d'un dol résultant de la falsification par les acquéreurs du document d'arpentage présenté à Monsieur A..., notaire rédacteur de l'acte de vente, et déposé au bureau des hypothèques ayant permis l'intégration dans les biens vendus de 39 ca par la création de deux parcelles n° D 1183 et D 1140 en provenance des deux parcelles n° 1123 et 1128 appartenant aux consorts X... non incluses dans la vente ; qu'il sera ajouté que devant le juge d'instruction, Monsieur Michel Z... a exposé s'être aperçu tardivement de l'intérêt que présentait l'intégration à la propriété dont il faisait l'acquisition de deux parcelles supplémentaires et pour parvenir à ce résultat avoir fait modifier l'extrait du plan cadastral antérieurement signé par toutes les parties sans recourir comme il aurait dû le faire à l'élaboration d'un second plan d'arpentage ; que les époux Z... n'établissent pas par la production d'une lettre tronquée et dont la date est illisible émanant de Monsieur B..., notaire des venderesses adressées à Monsieur A... l'existence de l'accord qui aurait été donné par celles-ci à la création des deux parcelles litigieuses, Mesdames X... et Y... ayant, au contraire, indiqué à leur notaire selon cette même lettre qu'elles n'avaient pas « signé le calque disant la déclaration de ces petites parcelles n° 1138 et 1140 mais uniquement un calque portant matérialisation d'un mur en bordure de route le long de la Seine contestant ainsi le document d'arpentage visé dans l'acte de vente » ; qu'en conséquence le jugement sera confirmé tant en ce qui concerne la nullité partielle de la vente qu'en ce qui concerne le préjudice subi par Madame Y... né d'une part de la perte de jouissance de ses biens d'autre part de la nécessité d'engager des procédures pénales et civiles pour faire connaître ses droits.

ALORS QUE D'UNE PART dans leurs conclusions d'appel signifiées le 5 octobre 2006 (p 7), les époux Z... avaient expressément fait valoir que les actions en responsabilité extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage, soit en l'espèce des prétendues manoeuvres dolosives ; qu'en l'espèce, la procédure a été engagée par Madame Y... le 17 juillet 1992, soit plus de dix ans après la signature de l'acte de vente du 3 janvier 1992 au cours de laquelle Madame Y... a prétendu avoir été victime de manoeuvres frauduleuses et a également prétendu tant dans son assignation qui dans ses conclusions avoir subi un dommage pour la privation de jouissance des deux parcelles ; que dès lors en confirmant le jugement entrepris ayant condamné solidairement les époux Z... à payer à Madame Y... la somme de 10. 000 à titre de dommages-intérêts sans répondre à ces conclusions péremptoires qui étaient de nature à influer sur la décision entreprise si elles avaient été prises en considération, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile

ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause, en confirmant le jugement entrepris ayant condamné solidairement les époux Z... à payer à Madame Y... la somme de 10. 000 à titre de dommages-intérêts sans rechercher, comme elle y était pourtant expressément invitée par les conclusions des époux Z..., si la demande dommages-intérêts pour trouble de jouissance formulée par Madame Y... à leur encontre n'était pas prescrite sur le fondement de l'article 2270-1 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article susvisé."