Opposabilité d'une servitude à un acquéreur (mercredi, 23 décembre 2009)

La Cour de Cassation pose le principe selon lequel : "une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisitio".


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 26 février 2008), que M. X... qui a acquis de la SCI Les Hauts de L'Abbaye une parcelle sur laquelle celle ci avait établi, au profit du lotissement qu'elle a créé sur la parcelle voisine, une servitude de passage pour les canalisations d'eaux usées, a assigné la SCI Les Hauts de L'Abbaye et l'association syndicale libre Les Hauts de L'Abbaye en déplacement de cette servitude ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que la servitude lui est opposable, alors, selon le moyen :

1°/ que les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publication ; qu'en disant que la mauvaise foi de l'acquéreur et sa connaissance de l'existence d'une servitude au moment de l'acquisition rendrait ladite servitude opposable, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30, 1°, du décret du 4 janvier 1955 ;

2°/ qu'en disant M. X... de mauvaise foi parce qu'il aurait eu connaissance de l'existence de la servitude sans caractériser en quoi celui ci aurait connu l'assiette et les modalités d'utilisation de ladite servitude au moment de la conclusion du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'ayant souverainement retenu que M. X... avait connaissance, au moment de la vente, de l'existence de la servitude dont était grevée sa parcelle, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle lui était opposable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI Les Hauts de L'Abbaye la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille neuf.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour M. X...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la servitude d'égout grevant la parcelle située au Thoronet, cadastrée section C n° 591 pour 10,03 a, est opposable à Daniel X....

AUX MOTIFS, D'UNE PART, QU' «une servitude n'est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé que si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention et qu'il l'a acceptée, ou encore s'il était de mauvaise foi et connaissait l'existence de la servitude au moment de l'acquisition».

1/ ALORS QUE les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publication ; qu'en disant que la mauvaise foi de l'acquéreur et sa connaissance de l'existence d'une servitude au moment de l'acquisition rendrait ladite servitude opposable, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30, 1°, du décret du 4 janvier 1955.

ET AUX MOTIFS, D'AUTRE PART, QUE «le 1er octobre 2002, Daniel X... a adressé à la SCI LES HAUTS DE L'ABBAYE, une lettre dans laquelle, après s'être plaint d'un défaut de blocage des terres en limite du ravin de la Gasquette et de l'absence de quatre bornes, il écrit ce qui suit :

«les plaques d'égout ne sont pas posées. J'espère qu ‘il est prévu un régalage des terres, de façon à retrouver ces plaques légèrement en dessous du niveau de terre.

Le branchement d'évacuation des eaux du lot 34 me semble être sur mon lot. Nous avons contrôlé, par erreur me semble t-il, avec le conducteur de travaux, celui du lot adjacent 33 qui est correct» ;

Attendu que dans cette lettre rédigée une semaine seulement après son acquisition, Daniel X... se plaint, non pas de l'existence d'un égout sur sa parcelle mais du fait que les plaques de cet égout ne soient pas en place et que lorsqu'elles le seront, elles dépasseront le ruveau des terres si celles-ci ne font pas l'objet d'un régalage ;

Attendu que le 19 novembre 2002, Daniel X... a adressé à la SCI LES HAUTS DE L'ABBAYE une autre lettre dans laquelle il précise : «le regard de raccordement des évacuations (tabouret) d'eaux usées du lot 34 est implanté sur mon lot» ;

Attendu que Daniel X... est un professionnel du bâtiment ainsi que cela résulte de son titre de propriété et de l'assignation dans lesquels il est indiqué qu'il est conducteur de travaux, et que les termes techniques qu'il utilise dans ses courriers des 1er octobre 2002 et 19 novembre 2003, démontrent que ces connaissances professionnelles lui permettent défaire parfaitement la différence entre un branchement individuel et un égout ; Qu'il ne saurait donc soutenir qu'il croyait que l'égout dont les regards dépourvus de plaques dépassaient le niveau de ses terres et étaient apparents lors de la vente, correspondaient à ceux de son raccordement individuel ; Qu'il est donc établi que Daniel X... est de mauvaise-foi etqu'au moment de la vente il connaissait parfaitement l'existence de la servitude d'égout dont est grevée sa parcelle; Que cette servitude lui est donc opposable et qu'il sera en conséquence débouté de sa demande tendant à ce que la canalisation installée en vertu de cette servitude-soit enlevée ainsi que de sa demande de dommages et intérêts».

2/ ALORS QU'en disant M. X... de mauvaise foi parce qu'il aurait eu connaissance de l'existence de la servitude, sans caractériser en quoi celui-ci aurait connu l'assiette et les modalités d'utilisation de ladite servitude au moment de la conclusion du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil."