Bail rural ou commodat ? (mercredi, 16 décembre 2009)
C'est la question que pose cet arrêt :
"Vu l'article L. 411-1 du code rural, ensemble les articles 1875 et 1876 du code civil ;
Attendu que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2 ; que cette disposition est d'ordre public ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 16 juin 2005), que les consorts X... ont vendu à M. Y... une propriété rurale sous la condition suspensive d'obtention par celui-ci d'un prêt ; que le même jour, suivant une convention dite de commodat, ils lui ont consenti le prêt de la propriété pour un an non renouvelable ; qu'il y était précisé qu'en cas de non-réalisation de l'acte authentique de vente, l'emprunteur s'engageait à reverser une somme forfaitaire par hectare ; que M. Y... n'ayant pas obtenu de prêt, a libéré les lieux et versé l'indemnité prévue ; que la propriété a été vendue à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Gascogne-Haut Languedoc (la SAFER) ; que M. Y... a assigné les consorts X... et la SAFER aux fins d'obtenir la requalification de la convention de commodat en bail à ferme et l'allocation de dommages-intérêts ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la commune intention des parties résulte clairement et de manière univoque de la lecture de l'acte de vente de la propriété agricole des consorts X... à M. Y... sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par ce dernier et du prêt à commodat de ladite propriété afin de permettre à M. Y... d'exploiter immédiatement dans l'attente de la décision d'octroi de prêt, les parties prévoyant expressément le paiement par M. Y... aux propriétaires d'une somme forfaitaire en cas de non-réalisation de l'acte authentique, que les parties ont explicitement précisé que le reversement de cette indemnité forfaitaire ne constituait en aucune manière le paiement d'un quelconque loyer ou indemnité qui viendrait disqualifier le caractère purement gratuit du commodat, que M. Y... ne saurait sérieusement se prévaloir de l'existence d'un bail à ferme puisque, dans cette hypothèse, il aurait dû payer l'indemnité prévue que l'acte définitif de vente soit passé ou non, qu'en l'espèce il est certain que s'il avait obtenu son prêt et réitéré la vente en la forme authentique, il n'était pas tenu au versement d'une quelconque indemnité forfaitaire ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que l'indemnité mise à la charge de M. Y... était prévue à la convention par laquelle les consorts X... mettaient la propriété rurale à la disposition de M. Y..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations d'où il résultait que la mise à disposition était à titre onéreux, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté les consorts X... de leur demande en dommages et intérêts et condamné M. Y... à verser à M. Z... une indemnité de 1 000 euros, l'arrêt rendu le 16 juin 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sauf sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne les consorts X... à payer à la SCP Vuitton la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille sept."