Absence de permis et annulation de la vente immobilière (vendredi, 23 octobre 2009)
Voici un cas :
"Attendu qu'ayant relevé, sans violer la loi des 16-24 août 1790 ni l'article L 480-13 du code de l'urbanisme, lequel n'est pas applicable en l'espèce, que M. et Mme X... produisaient aux débats une déclaration de travaux dans laquelle seules les cases façade et ravalement avaient été cochées, à l'exclusion de la case "création d'une surface hors oeuvre brute" ce qui ne traduisait pas de façon sincère l'extension au-dessus du garage, ni la réfection complète de la toiture, la cour d'appel a pu en déduire que les époux X... avaient commis une faute en exécutant des travaux en dehors de la réglementation et que Mme Y... était fondée à craindre pour l'avenir une réaction ou sanction de l'administration, ce qui justifiait la rupture du contrat ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'échec de la vente était exclusivement dû à la faute de M. et Mme X..., la cour d'appel en a exactement déduit que ceux-ci ne pouvaient prétendre ni à des dommages-intérêts, ni à une pénalité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la clause pénale bénéficiait, suivant le contrat, à la partie qui n'était pas en défaut, contre la partie qui "viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente... sauf à justifier l'application d'une condition suspensive" et que c'était Mme Y... qui avait refusé de réitérer la vente, quelles qu'en aient été les raisons, la cour d'appel en a exactement déduit que celle-ci n'était pas fondée à réclamer en sa faveur l'application de cette clause ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi principal et le pourvoi incident ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la rupture de la vente était due à la seule faute de Monsieur et Madame X... et condamné ceux-ci à payer à Madame Y... la somme de 4.181,88 euros à titre de dommages-intérêts, 1.000 euros au titre de son préjudice moral et 9.195 euros au titre de la commission de l'agence ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de dommages-intérêts de Madame Y..., Mme Y... soutient que M. et Mme X... ayant seuls engagés leur responsabilité dans le défaut de signature de l'acte authentique ainsi qu'il a été exposé plus haut, ils doivent réparer son préjudice, tel qu'il en est résulté, en lui payant une somme de 4.181,88 euros de dommages-intérêts ; que M. et Mme X... concluent au débouté au motif qu'ils ont finalement remis au notaire tous les documents exigés, ce que le propre notaire de Madame Y... aurait reconnu, qu'ils ont effectué une déclaration de travaux et que ces travaux n'ont pas fait l'objet d'observations de la part de la mairie n'exigeant pas de demande de permis de construire ; que cependant M. et Mme X... ne produisent au débat qu'une déclaration de travaux montrant, dans les cases NATURE des TRAVAUX que seules les cases "modification de l'aspect extérieur d'une construction existante", "façade" et "ravalement" ont été cochées à l'exclusion de la case "création d'une surface hors oeuvre brute" ce qui ne traduit pas de façon sincère l'extension au dessus du garage, ni la réfection complète de la toiture ; que si cette déclaration porte la mention "voir descriptif", il n'est pas possible à la cour, d'après les pièces produites, de s'assurer que la mairie avait bien eu connaissance du projet tel qu'il a été réalisé en fait ; qu'au surplus il ressort des plans et descriptifs produits que les travaux consistaient, outre la réfection complète de la toiture à créer trois ouvertures au dernier niveau (grenier, ou combles) ; que le justificatif de souscription d'une police d'assurance dommage ouvrage versé aux débats ne comporte pas le nom du bénéficiaire, ni l'adresse du bien, ni les montants des travaux énumérés au descriptif ; qu'enfin la circonstance que le compromis comportait une clause selon laquelle l'acquéreur acceptait les biens tels qu'ils existaient, ne saurait les exonérer de leur responsabilité à l'égard d'agissements illicites non révélés ; que si le notaire de Madame Y... a écrit à celui de M. et Mme X... le 24 juillet 2004, "la situation de l'immeuble ayant été comme il se doit pleinement clarifiée", il convient de préciser qu'il s'avançait au regard des pièces attendues de son correspondant, puisque cette phrase était précédée de celle-ci "j'ai pris bonne note que vous deviez me faxer ce jour les pièces demandées", et au contraire à Madame Y... le 6 septembre 2004 "M. X... n'a pas été en mesure de nous justifier d'une situation juridique parfaitement claire de l'immeuble, le bien n'est pas conforme à ce qu'un acquéreur est en droit d'attendre de son vendeur ; je ne peux vous assurer que vous ne subirez aucun désagrément ultérieur tant sur le plan juridique que sur la réalisation des travaux" ; qu'il s'ensuit que M. et Mme X... ont commis une faute certaine en exécutant des travaux en dehors de la réglementation et que Mme Y... était fondée à craindre pour l'avenir une réaction ou sanction de l'administration, ce qui justifiait la rupture du contrat ; que cette faute a généré pour Mme Y... des frais consistant dans la nécessité de se reloger, dont les vendeurs doivent assumer la réparation et qui sont justifiés à hauteur de 4.181,88 euros ; que le fait pour Madame Y... de s'être trouvée du jour au lendemain privée de la maison qu'elle comptait habiter lui a causé un préjudice moral certain dont la réparation sera assurée par l'allocation de la somme de 1.000 euros ; Sur la demande de la Société LE LAC DES CYGNES en paiement de sa commission, que Madame Y... ne conteste pas devoir la commission de l'agence mais demande à en être indemnisée par les vendeurs, soit 9.195 euros ; que la faute commisse par M. et Mme X... et explicitée ci-avant a seule causé l'échec de la vente ; que la charge de la commission qui pèse sur Madame Y... en vertu du compromis est un préjudice subi par elle, du fait de la faute des vendeurs ; qu'ils devront donc être condamnés à payer le montant de cette commission à Madame Y... à titre de réparation »
ALORS QUE 1°) le principe de séparation des pouvoirs interdit au juge judiciaire de vérifier la conformité d'une déclaration de travaux et de son autorisation aux règles de l'urbanisme ; que pour octroyer des dommages et intérêts à l'acheteuse, Madame Y..., la Cour d'appel a considéré que la déclaration de travaux faite par les époux X... serait insuffisante au regard des règles de l'urbanisme et qu'il ne lui était pas possible de s'assurer de ce que la mairie avait bien eu connaissance du projet tel qu'il a été réalisé en fait et qu'ainsi Monsieur et Madame X... auraient commis une faute certaine en exécutant des travaux en dehors de la réglementation et seraient à l'origine du refus de Madame Y... de réitérer la vente par acte authentique ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a nécessairement apprécié la conformité de la déclaration de travaux faite par les époux X... et l'autorisation donnée aux règles de l'urbanisme, excédant ainsi les pouvoirs qui lui étaient accordés, que ce faisant, la Cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 ensemble l'article L. 480-13 du Code de l'Urbanisme ;
ALORS QUE 2°) en l'absence de toute action dirigée à l'encontre d'un propriétaire vendeur ayant effectué des travaux en vertu d'une autorisation délivrée par la mairie, une Cour d'appel ne peut retenir qu'un acheteur est bien fondé à remettre en cause une vente au motif qu'il y aurait un risque pour cet acheteur de subir une sanction administrative ; qu'en l'espèce il est constant qu'une autorisation de travaux a été délivrée aux époux X... le 20 mars 2002 et que les travaux effectués n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part de la mairie ; qu'en retenant cependant que l'acheteuse, Madame Y..., était fondée à craindre pour l'avenir une réaction ou sanction de l'administration, ce qui justifiait la rupture du contrat, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de dommages-intérêts de Monsieur et Madame X... au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de dommages-intérêts de M. et Mme X..., que M. et Mme X... estiment qu'ils ont droit à des dommages-intérêts pour rupture abusive du contrat par Mme Y... au motif qu'ils ont engagé des frais en pure perte en application de la promesse, à savoir la somme de 2.510,90 euros pour exécuter les travaux objets de la condition suspensive, des frais d'emménagement dans un autre logement pour laisser la maison libre à Mme Y..., tous frais justifiant l'allocation de la somme de 7.000 euros de dommages-intérêts en sus de la pénalité prévue au contrat d'un montant de 24.620,50 euros ; mais considérant que l'échec de la vente est exclusivement dû à la faute de M. et Mme X... ; que par suite ils ne peuvent prétendre à des dommages-intérêts ni à une pénalité » ;
ALORS QUE la clause pénale stipulée à la promesse de vente prévoyait (page 6) « En application de la rubrique REALISATION ci-avant, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra à son choix prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution. Dans l'un et l'autre cas il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 10% + commission d'agence de l'autre partie » ; que la Cour d'appel a constaté (page 4 alinéas 4 à 6) que « l'absence de pièces d'urbanisme relatives aux travaux litigieux (permis de construire, certificat de conformité) n'empêchaient pas le transfert de propriété et ne figuraient pas au contrat comme conditions suspensives ; que par suite M. et Mme X... font justement valoir qu'en présence d'un accord écrit sur la chose et sur le prix et la condition suspensive étant levée, la vente était parfaite ; qu'en outre, s'agissant du défaut, la lettre du 9 août 2004 susmentionnée, émanant de Mme Y... et notifiant la caducité de la vente établit sans conteste que c'est bien elle qui a refusé de réitérer la vente parfaite et qui était donc en défaut, quelles qu'aient été ses raisons, bonnes ou non, pour agir ainsi » ; qu'ayant ainsi constaté la réalisation de la condition suspensive, le défaut de Madame Y... et son refus de réitérer la vente par acte authentique, il s'en déduisait nécessairement que les époux X... avaient droit à l'application en leur faveur de la clause pénale ; qu'en refusant néanmoins de leur octroyer la somme ainsi stipulée à titre de dédommagement forfaitaire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et partant violé l'article 1134 par refus d'application du contrat.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Madame Y... tendant à ce que les époux X... soient condamnés à lui payer le montant de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE l'absence des pièces d'urbanisme relatives aux travaux litigieux (permis de construire, certificat de conformité) n'empêchait pas le transfert de propriété et ne figuraient pas au contrat comme conditions suspensives ; que par suite, Monsieur et Madame X... font justement valoir qu'en présence d'un accord écrit sur la chose et le prix, la condition suspensive étant levée, la vente était parfaite ; qu'en outre, s'agissant du défaut, la lettre du 9 août 2004 susmentionnée, émanant de Madame Y..., et notifiant la caducité de la vente, établit sans conteste que c'est bien elle qui a refusé de réitérer la vente parfaite, et qui était donc en défaut, quelles qu'aient été ses raisons, bonnes ou non, pour agir ainsi ; que Madame Y... ne peut donc être jugée mal fondée à réclamer l'application en sa faveur de la clause pénale ;
ALORS QUE le vendeur qui a dissimulé à l'acquéreur le caractère illicite des travaux effectués sur l'immeuble doit être condamné au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente lorsque, comme en l'espèce, la révélation de ces agissements frauduleux a conduit l'acquéreur à renoncer à la vente ; qu'en décidant l'inverse, au motif inopérant que la seule condition suspensive, tenant à l'achèvement de travaux mineurs, avait été réalisée et que c'est l'acquéreur qui avait pris acte de l'impossibilité de poursuivre le contrat, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil."