Le bailleur voulait-il vraiment vendre ? (dimanche, 18 octobre 2009)
C'est la question à laquelle il est reproché de ne pas avoir répondu à la Cour d'Appel par cet arrêt :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 4 mars 2008), que M. X..., propriétaire d'un appartement donné à bail à Mme Y..., a délivré à cette dernière un congé avec offre de vente ; que la locataire s'étant maintenue dans les lieux, le bailleur l'a assignée aux fins de la faire déclarer déchue de tout titre d'occupation ; que Mme Y... a soulevé la nullité du congé pour fraude ;
Attendu que pour constater la validité du congé, l'arrêt retient qu'aucune contradiction utile n'est apportée pour justifier du caractère prétendument excessif, disproportionné ou dissuasif du prix demandé ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles Mme Y... soutenait que M. X... ne justifiait d'aucune démarche positive depuis la notification du congé en 2005 pour trouver un éventuel acquéreur et qu'il n'avait en réalité aucune intention de vendre le bien mais exclusivement celle de l'évincer de l'appartement, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il constaté la validité du congé délivré le 25 janvier 2005 et ordonné l'expulsion de Mme Y... de l'appartement loué, l'arrêt rendu le 4 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour Mme Y...
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR constaté la validité du congé délivré le 25 janvier 2005, dit que l'exposante était occupante sans droit ni titre du studio provisoirement mis à sa disposition, ordonné son expulsion de l'appartement loué et du studio, rejeté ses demandes reconventionnelles, condamné l'exposante au paiement des sommes de du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QU'il apparaît à l'examen que l'appelante se borne à reprendre en substance les moyens auxquels il a été répondu par des motifs exacts en fait et fondés en droit, sans en invoquer de nouveaux puisqu'elle se prévaut encore d'une indétermination du prix et des frais et d'une disproportion du prix ; que le premier juge a considéré à bon droit qu'aucun grief n'était susceptible d'être caractérisé tenant la participation active que la locataire avait pris dans les négociations directes avec le bailleur désirant vendre au prix de 150.000 ; que dès lors elle ne pouvait sérieusement tenter de tirer parti de l'absence d'indication de certaines modalités de paiement ou encore de conditions voire d'imprécisions quant aux frais ; que l'appelante soutient sans en justifier aucunement de prétendues difficultés d'obtention de financement, pas plus qu'elle ne justifie davantage en appel de sa propre estimation du prix qualifié par elle d'excessif, alors que le bailleur a déjà produit en première instance ses sources, certes non contradictoires mais fiables dans la mesure où elles émanent d'un expert judiciaire ; qu'aucune contradiction utile n'est donc apportée pour justifier du caractère prétendument excessif, disproportionné, ou dissuasif du prix demandé dans le congé ; que sur ce dernier point il apparaît que l'appelante croit utile d'observer que le bailleur n'aurait pas hésité à augmenter le prix demandé de 84.000 en 2003 à 150.000 en 2005 , alors qu'elle-même n'a pas hésité à lui proposer 122.000 en août 2005 après n'avoir offert que 80.000 quelques mois plus tôt, en mars 2005 ; que dans ces conditions la décision validant le congé avec offre de vente délivré le 25 janvier 2005 doit recevoir confirmation avec pour conséquence que la locataire a été déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur l'appartement loué à l'expiration du préavis conformément à l'article 15.II alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; que dès lors l'expulsion devait être effectivement ordonnée de l'appartement objet du bail ; que force est de constater que l'appelante argumente toujours pour s'opposer à la demande d'expulsion du studio sans démontrer davantage qu'il s'agissait d'un accessoire viager du bail de l'appartement et alors surtout qu'elle n'a plus d'intérêt en l'état de la restitution des lieux et des clefs survenue le 8 novembre 2007 ; qu'en tout état de cause, s'agissant d'un prêt à usage, à durée indéterminée, l'unique exigence d'un délai raisonnable accordé au bénéficiaire pour la restitution a été amplement remplie en l'espèce, puisque la première demande remontait à mars 2003 et avait été vainement renouvelée en août 2005 ; que de même et bien que l'arrêt confirmatif du non-lieu remonte au 7 juin 2007, l'appelante n'a pas estimé opportun de le verser aux débats puisqu'elle se cantonne sur ce plan à produire son propre mémoire d'appel et à invoquer le sursis à statuer qui n'a plus lieu d'être ; que par ailleurs son argumentaire qui n'a pas varié en matière de dette locative, puisqu'elle soutient en définitive avoir toujours été à jour du règlement de la part de loyer lui incombant directement au-delà des allocations versées par la CAF, est contredit par la reconnaissance de dette signée le 10 avril 1999 comme par le témoignage de l'ex-syndic de l'immeuble ; qu'elle-même reconnaissait de surcroît le 26 mars 2001 avoir demandé au bailleur d'attester qu'elle était à jour de ses loyers «pour des raisons administratives», avant de reconnaître qu'en vérité elle restait devoir le reliquat entre le loyer et les sommes versées directement par la CAF d'AVIGNON à Monsieur X... ; que pour la période non couverte par la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil, seule susceptible d'être prise en compte, il s'avère que la locataire ne justifie pas s'être libérée de son obligation de paiement de sa part résiduelle de loyer ; que plus précisément de septembre 2000 à février 2005 les versements effectués par la CAF se sont élevés à 13.953,82 sur un total de loyers s'élevant à 24.696,14 ; qu'il est vainement permis de rechercher la justification du règlement effectif de la part demeurant à la charge de la locataire et s'élevant à la différence de 10.742,32 , à l'exception d'un unique règlement par chèque Banque Populaire de 450 émis le 12 août 2004 à l'ordre de Monsieur X... ; qu'il convient de rappeler que celui qui se prétend libéré de son obligation doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en l'occurrence et en dépit de la durée de la procédure et des pièces justificatives censées avoir été retrouvées, il s'avère que les éléments en question sont inopérants comme se rapportant à la période couverte par la prescription ou ne comportant aucune indication de bénéficiaire de l'opération ; qu'il sera fait droit à la demande incidente à hauteur de 10.292,32 ;
ALORS D'UNE PART QUE lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que l'exposante faisait valoir que le congé pour vendre était irrégulier dès lors qu'il n'était pas précisé les conditions de la vente, les modalités de paiement du prix (conclusions pages 6 et 7) et les charges augmentatives du prix ; qu'en retenant que le premier juge a considéré à bon droit qu'aucun grief n'était susceptible d'être caractérisé tenant la participation que la locataire avait pris dans les négociations directes avec le bailleur désirant vendre au prix de 150 000 euros, qu'elle ne peut tenter de tirer parti de l'absence d'indication de certaines modalités de paiement ou encore de conditions voire d'imprécisions quant aux frais, la Cour d'appel a violé l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que le congé pour vendre était nul dès lors que l'absence d'indication des conditions suspensives stipulées ne lui avait pas permis de faire les démarches auprès des établissements bancaires afin d'obtenir le financement pour la somme réclamée par le bailleur, ce qui lui a causé un grief (conclusions page 5) ; qu'en décidant que le premier juge a considéré à bon droit qu'aucun grief n'était susceptible d'être caractérisé tenant la participation active que la locataire a pris dans les négociations directes avec le bailleur désirant vendre au prix de 150 000 euros, qu'elle ne peut sérieusement tenter de tirer parti de l'absence d'indication de certaines modalités de paiement ou encore de conditions voire d'imprécisions quant aux frais et par motifs adoptés que le congé comporte un descriptif des lieux et le prix sollicité, qu'il ne donne aucune information sur les conditions de la vente en n'indiquant notamment pas si le prix demandé était payable au comptant ou s'il pouvait être échelonné ou selon quelles modalités, ni si la vente se ferait ou non sous une condition suspensive ou condition résolutoire, que l'absence de ces mentions peut entraîner la nullité du congé, qu'il convient de rechercher si cela a été de nature à faire grief au locataire conformément à l'article 114 du Code de procédure civile, que tel n'est pas le cas, les juges du fond qui retiennent ainsi que l'exposante a engagé des négociations avec le bailleur, lui ayant fait des propositions d'achat pour un prix inférieur au prix indiqué, sans rechercher, comme il était soutenu, si l'absence d'indication sur l'existence d'une condition suspensive n'avait pas causé grief à l'exposante dès lors qu'elle n'a pas été en mesure de solliciter des établissements bancaires en vue d'obtenir le financement pour la somme «déraisonnable réclamée par Monsieur X...» n'ont pas légalement justifié leur décision au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS DE TROISIÈME PART QUE l'exposante faisait valoir que le congé pour vendre était nul dès lors que l'absence d'indication des conditions suspensives stipulées ne lui avait pas permis de faire l'intégralité des démarches auprès des établissements bancaires afin d'obtenir le financement pour la somme réclamée par le bailleur, ce qui lui a causé un grief (conclusions page 5) ; qu'en décidant que le premier juge a considéré à bon droit qu'aucun grief n'était susceptible d'être caractérisé tenant la participation active que la locataire a pris dans les négociations directes avec le bailleur désirant vendre au prix de 150 000 euros, qu'elle ne peut sérieusement tenter de tirer parti de l'absence d'indication de certaines modalités de paiement ou encore de conditions voire d'imprécisions quant aux frais et par motifs adoptés que le congé comporte un descriptif des lieux et le prix sollicité, qu'il ne donne aucune information sur les conditions de la vente en n'indiquant notamment pas si le prix demandé était payable au comptant ou s'il pouvait être échelonné ou selon quelles modalités, ni si la vente se ferait ou non sous une condition suspensive ou condition résolutoire, que l'absence de ces mentions peut entraîner la nullité du congé, qu'il convient de rechercher si cela a été de nature à faire grief au locataire conformément à l'article 114 du Code de procédure civile, que tel n'est pas le cas, les juges du fond qui retiennent ainsi que l'exposante a engagé des négociations avec le bailleur, lui ayant fait des propositions d'achat pour un prix inférieur au prix indiqué, sans préciser en quoi le fait d'avoir négocié avec le bailleur était de nature à caractériser l'absence de grief tenant au fait de n'avoir pu solliciter des établissements bancaires en vue d'obtenir le financement nécessaire, n'ont pas légalement justifié leur décision au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS ENFIN QUE l'exposante faisait valoir que le bailleur ne justifiait d'aucune démarche positive depuis la notification du congé pour trouver un éventuel acquéreur, lequel en janvier 2003 lui avait écrit par lettre recommandée pour lui demander de quitter les lieux le 31 mars 2003 en alléguant que l'appartement venait d'être vendu ce qui était faux ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, les juges du fond ont violé l'article 455 du Code de procédure civile."