BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

La reconstruction d'un bâtiment, dans les conditions prévues par l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, est soumise à l'obtention préalable d'un permis de construire, selon cet arrêt :

"LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur les pourvois formés par :

- X... Claude,
- Y... Magali, épouse X...,

contre l'arrêt de la cour d'appel de GRENOBLE, chambre correctionnelle, en date du 21 octobre 2008, qui, pour infraction au code de l'urbanisme, les a condamnés, chacun, à 1 500 euros d'amende avec sursis, et a ordonné, sous astreinte, la remise en état des lieux ;

Joignant les pourvois en raison de la connexité ;

Vu le mémoire produit, commun aux demandeurs ;

Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles 121-3 du code pénal, 339 de la loi du 16 décembre 1992, L. 111-3 du code de l'urbanisme, L. 480-4 du code de l'urbanisme, 591 et 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale ;

" en ce que l'arrêt attaqué a déclaré les époux X... coupables de construction sans permis et les a condamnés à une amende et a ordonné la démolition de leur construction ;

" aux motifs que, entendue sur les faits le 3 octobre 2006, Magali X... déclarait que, lorsque l'entreprise effectuant les travaux avait enlevé le toit, la poutre centrale avait cédé et que tout s'était effondré, qu'elle avait néanmoins conservé les fondations d'origine, que la réhabilitation avait été faite selon les prescriptions du permis de construire et qu'elle n'avait pas arrêté les travaux car elle était en règle, l'arrêté du maire ayant été contesté devant le juge administratif ; qu'une demande de permis de construire a « été déposée le 6 juillet 2005 par les prévenus à la mairie de Peyrins où elle a été enregistrée sous le numéro 2623105R0020 ; que cette demande concerne la construction d'une maison individuelle sur les parcelles situées au lieudit ... cadastrées B 116, B. 744 et B 747, d'une superficie totale de 2 949 mètres carrés, pour un bâtiment d'une surface hors oeuvre de cent soixante-dix mètres carrés ; que cette demande diffère de celle refusée le 28 juin 2005 en ce qu'en son recto, la ligne intitulée « bâtiments destinés à être démolis » est barrée, contrairement à la première demande et, en ce qu'en son verso, au chapitre 331 « nature des travaux, la case n° 2 (extension et surélévation d'un bâtiment existant) a été cochée au lieu de la case n° 1 (construction neuve) dans la première demande et en ce que le nombre de pièces créées n'est plus que de trois au lieu de quatre dans la première demande ; que cette dernière demande a été acceptée par le maire de la commune par décision du 30 août 2005, notifiée le 7 septembre 2005 aux requérants, indiquant clairement que l'autorisation porte sur « l'extension d'une habitation », d'une surface autorisée hors oeuvre brute à 90 mètres carrés et hors oeuvre nette de 87 mètres carrés, soit des surfaces hors oeuvre brute ou nette bien inférieures à celles respectivement de 187 et 166 mètres carrés sollicités dans la demande ; que ces énonciations permettent à la cour de se convaincre que l'autorisation finalement accordée et la chronologie des démarches effectuées pour l'obtenir ne permettaient pas aux prévenus d'avoir le moindre doute sur la portée de cette autorisation consistant à réhabiliter un bâtiment existant et, en aucun cas, à édifier une construction neuve ; que la comparaison entre les surfaces hors oeuvre nette de la construction pré-existante sur le terrain (76 mètres carrés) et celle faisant l'objet de l'autorisation d'extension quasiment identique (87 mètres carrés) ne pouvait d'ailleurs leur laisser le moindre doute quant à la portée de l'autorisation ; que « quatre rapports ont été dressés par Christophe Z..., garde champêtre territorial des communes de Mours et de Peyrins le 8 juillet, le 3 août et les 18 et 28 septembre 2006 exposant pour le premier que le bâtiment appartenant à Claude X... a été démoli, pour le deuxième que des travaux de construction ont débuté, pour le troisième que « les travaux de construction ont continué depuis notre dernier rapport en date du 3 août 2006 » et pour le dernier que « les travaux de construction ont continué malgré l'arrêté municipal d'interruption de travaux en date du 30 août 2006 » ;

que ces rapports précisent que ce fonctionnaire municipal était dûment assermenté et que pour les trois derniers rapports, il a agi « à la demande de Monsieur l'adjoint à l'urbanisme » ; que ces constatations, dont la matérialité n'est pas contestée par les prévenus et qui répondent aux exigences de l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme, établissent que, contrairement à l'autorisation reçue et quelle qu'ait pu être la cause de cette violation, les prévenus ont d'une part démoli le bâtiment préexistant sur le terrain existant pour ensuite entreprendre l'édification en toute connaissance de cause d'une construction neuve, en violation absolue avec le permis de construire obtenu ; que la preuve de l'élément intentionnel de l'infraction est d'autant plus rapportée lorsque les prévenus n'ont pas respecté l'arrêté d'interruption des travaux pris le 23 août 2006 par le maire de la commune, alors que ces travaux n'étaient encore qu'à leur début, selon les photographies prises par le garde champêtre, ce qui confirme leur volonté d'exécuter des travaux qui n'avaient pas été autorisés par le permis de construire du 30 août 2005 et permet de caractériser l'infraction qui leur est reprochée ;

" alors que, d'une part, lorsqu'un permis de construire englobant un bâtiment à rénover a été obtenu, et lorsque ce bâtiment vient à être détruit à l'occasion des travaux entrepris en vertu de ce permis, dans des conditions indépendantes de la volonté de ses titulaires, il n'est pas nécessaire de solliciter un nouveau permis de construire pour reconstruire ce bâtiment ; que la cour d'appel a considéré que la démolition du bâtiment préexistant nécessitait un nouveau permis de construire, sans prendre en considération le fait que la démolition était accidentelle, comme elle l'avait relevé, ou du moins comme le soutenait Mme A... selon les motifs de l'arrêt, ce qui n'imposait aucune nouvelle demande de permis de construire, en présence d'un permis de construire comportant une reprise de ce bâtiment modifié qui venait d'être délivré ; qu'elle a ainsi méconnu les articles L. 111-3 et L. 421-1 du code de l'urbanisme ;

" alors que, d'autre part, la cour d'appel constatait que, pour sa défense, Magali X... déclarait que lorsque l'entreprise effectuant les travaux avait enlevé le toit, « la poutre centrale avait cédé et que tout s'était effondré » et « qu'elle avait, néanmoins, conservé les fondations d'origine et que la réhabilitation avait été faite selon les prescriptions du permis » ; qu'elle n'a cependant pas recherché si ces faits étaient établis alors qu'ils étaient de nature à exclure toute intention de méconnaître le permis délivré de la part de personnes qui n'étaient pas des professionnels des constructions et d'expliquer pourquoi ces travaux avaient été continués malgré l'arrêté d'interruption de travaux, privant ainsi sa décision de base légale " ;

Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que les époux X..., qui ont obtenu un permis de construire les autorisant à réhabiliter une construction existante, située en zone NC1 du plan d'occupation des sols de la commune de Peyrins (Drôme), ont été poursuivis devant le tribunal correctionnel pour avoir, après démolition de la construction existante, édifié une nouvelle construction ; que les juges du premier degré les ont déclarés coupables d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire et leur ont infligé une amende de 1 500 euros avec sursis ; que le ministère public a relevé appel de cette décision ;

Attendu que, pour confirmer le jugement sur la déclaration de culpabilité et écarter l'argumentation des prévenus, qui soutenaient qu'ils n'étaient pas tenus de solliciter un nouveau permis de construire, l'immeuble existant s'étant effondré accidentellement à l'occasion des travaux régulièrement entrepris, l'arrêt prononce par les motifs reproduits au moyen ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a justifié sa décision, dès lors que la reconstruction d'un bâtiment, dans les conditions prévues par l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, est soumise à l'obtention préalable d'un permis de construire, afin notamment de permettre le contrôle du projet de reconstruction, y compris lorsque la démolition accidentelle est intervenue au cours d'une opération de réhabilitation, autorisée par un précédent permis de construire ;

D'où il suit que le moyen doit être écarté ;

Sur le second moyen de cassation, pris de la violation des articles 1er du premier protocole à la Convention européenne des droits de l'homme, 480-5 du code de l'urbanisme, 509, 515 et 591 du code de procédure pénale ;

" en ce que l'arrêt attaqué a ordonné la démolition de la construction litigieuse dans le délai de neuf mois à compter du jour où le présent arrêt sera passé en force de chose jugée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai ;

" aux motifs que l'avis des autorités administratives préalables aux poursuites prévues par l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, a été demandé ; que, par courrier du 22 décembre 2006 adressé au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Valence, le directeur départemental de l'équipement de la Drôme a indiqué que la situation ainsi créée ne pouvait pas être régularisée compte tenu des règles d'urbanisme de la commune de Peyrins ; qu'en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, la démolition de l'ouvrage irrégulièrement édifié est ordonnée et ce, dans le délai de neuf mois à compter du jour où le présent arrêté sera passé en force de chose jugée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai ;

" alors que, d'une part, en vertu de l'article premier du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, une mesure d'ingérence dans l'usage des biens doit ménager un « juste équilibre » entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu ; que dans l'exercice de leur pouvoir d'ordonner la démolition d'une construction illégale, il appartient aux juges du fond de s'interroger sur cet équilibre ; qu'en ordonnant la démolition de la construction existante, sans rechercher si cette mesure était proportionnée à la violation en cause et notamment sans prendre en compte le fait que les époux X... avaient construit leur maison sur la base d'un permis de construire régulièrement obtenu, et qu'il leur était reproché d'avoir continué la construction malgré l'effondrement, qui plus est accidentel, du bâtiment préexistant visé dans ce permis de construire, dans des conditions telles que, sans l'effondrement, un édifice identique à celui dont la démolition a été ordonnée se trouverait sur leur terrain, en se contentant de se référer à l'avis de la direction départementale de l'équipement favorable à la démolition, la cour a méconnu l'article précité ;

" alors qu'en tout état de cause, en vertu de l'article 509 du code de procédure pénale, l'affaire est dévolue à la cour d'appel dans la limite fixée par l'acte d'appel et par la qualité de l'appelant ; que sur appel du ministère public, la cour d'appel n'est saisie que de l'action publique ; qu'en ordonnant la remise en état des lieux, mesure à caractère réel distincte des sanctions pénales, alors que la cour d'appel n'était régulièrement saisie que de l'appel du ministère public, la constitution de partie civile du maire de la commune de Peyrins ayant été déclarée irrecevable parce que tardive, la cour d'appel a méconnu les limites de sa saisine par l'effet dévolutif de l'appel " ;

Attendu qu'en ordonnant, sur le seul appel du ministère public, la démolition des ouvrages, qui n'avait pas été prescrite par le tribunal correctionnel, la juridiction du second degré, à laquelle le recours exercé donnait le pouvoir d'apprécier l'opportunité de prononcer cette mesure à caractère réel destinée à faire cesser une situation illicite, a fait l'exacte application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme ;

Attendu qu'en cet état, la cour d'appel a justifié sa décision sans méconnaître les dispositions conventionnelles invoquées par le moyen, lequel ne peut, dès lors, être accueilli ;

Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;

REJETTE le pourvoi."