BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Cette distinction est rappelée par la Cour de Cassation :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 11 décembre 2007), complété par un arrêt du 12 février 2008, statuant sur une requête en omission de statuer, que les époux X... ont, le 6 novembre 2002, chargé la SCP Tardy-Planechaud et Burias, notaires, de mettre en vente un bien immobilier ; que la société Pierre conseil foncier, soutenant que ce mandat constituait une offre de vente devenue parfaite après qu'elle l'eut acceptée le 7 novembre 2002, les a assignés en réitération forcée ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Pierre conseil foncier fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, que les époux X... avaient, le 6 novembre 2002, donné mandat à la SCP de notaires Tardy-Planechaud et Burias de "mettre en vente l'immeuble ci-après désigné... un ensemble immobilier composé d'échoppes attenantes situé à Bordeaux, cité Pavie n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 et 21 rue de Pessac" au prix de 122 263 euros, payable comptant le jour de la signature de l'acte de vente, le mandant chargeant le notaire "de trouver acquéreur" ; que les époux X... avaient donc, par l'entremise de la SCP de notaires Tardy-Planechaud et Burias, fait au public l'offre de vente de l'immeuble précisément désigné à un prix déterminé ; que cette offre liait le sollicitant à l'égard du premier acceptant ; qu'ainsi, peu important que la signature de l'acte ait été subordonnée à l'autorisation du juge des tutelles, en décidant que "la preuve de la perfection de la vente n'est pas rapportée", alors qu'il était constant et non contesté que la société Pierre conseil foncier avait, le 7 novembre 2002, accepté purement et simplement l'offre des consorts X..., a violé les articles 1109, 1583 et 1589 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le mandat donné par les époux X... donnait seulement pouvoir au mandataire de mettre en vente l'immeuble et de trouver acquéreur, sans autorisation d'accepter une offre d'achat ni de conclure la vente, la cour d'appel, qui en a exactement déduit qu'il s'agissait d'un contrat d'entremise, a retenu à bon droit qu'un tel contrat ne pouvait être assimilé à une offre de vente qui aurait été transformée en une vente parfaite par l'acceptation d'un éventuel acheteur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société Pierre conseil foncier à payer aux consorts X... une indemnité de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt infirmatif retient qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, cette société n'a pu se méprendre sur la portée du mandat qui avait été donné à la SCP Tardy-Planechaud et Burias, étant précisé que compte tenu de l'importance de l'opération immobilière envisagée et de sa qualité de professionnel, elle avait l'obligation de vérifier l'étendue exacte du pouvoir donné aux notaires ; qu'il s'ensuit qu'en assignant les époux X... en passation forcée de la vente et en maintenant cette action malgré les explications données, elle a agi avec une légèreté blâmable, qui a fait dégénérer en abus l'exercice de son droit d'ester en justice ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que, sauf circonstances particulières qu'il appartient alors au juge de spécifier, l'action en justice ne peut constituer un abus de droit dès lors que sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Pierre conseil foncier à payer aux consorts X... une indemnité de 25 000 euros, l'arrêt rendu le 11 décembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par Me Jacoupy, avocat aux Conseils pour la société Pierre conseil foncier.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SOCIETE PIERRE CONSEIL FONCIER de sa demande tendant à voir ordonner aux consorts X... de signer, dans les deux mois de la signification de la décision, l'acte authentique de vente, dans les conditions du mandat de vente du 6 novembre 2002 confié à la SCP de notaires TARDY — PLANECHAUD & BURIAS, portant sur un ensemble immobilier sis à BORDEAUX, Cité Pavie, n° 1 à 9 et 21 Rue de Pessac, et à voir dire que, faute de signature de l'acte dans les conditions fixées, le jugement vaudra vente à compter de sa publication au bureau des hypothèques de BORDEAUX,

AUX MOTIFS QUE

« Attendu que c'est à tort que le tribunal, après avoir justement relevé que le mandat confié le 6 novembre 2002 par les époux X... à leur notaire n'autorisait pas celui-ci à conclure une vente pour le compte de ses mandants, a néanmoins estimé que cet acte constituait une offre de vente pour un prix déterminé, qui était devenue une vente parfaite après avoir été acceptée par la S.A. PIERRE CONSEIL FONCIER, et qu'il a condamné les consorts X..., venant aux droits des époux X..., à réitérer cette vente par acte authentique ; qu'en effet, selon l'article 1988, alinéa 2, du Code Civil, « s 'il s 'agit d 'aliéner ou d 'hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès » ; qu 'en l'espèce, le mandat donné les 6 et 13 novembre 2002 par les époux X... à la SCP de notaires Benoît TARDY — PLANECHAUD — Jean-Louis BURIAS donnait seulement pouvoir au mandataire de « mettre en vente l'immeuble » objet de la convention (page 1) et, en outre, en sa page 2 :

« De trouver acquéreur

D 'assurer notamment
- constitution du dossier,
- les visites et démarches,
- la publicité qu'il estimera nécessaire au moyen notamment des photographies du bien mis en vente.

Et, d'une manière générale, faire tout ce qu'il trouvera utile pour trouver un acquéreur ».

Qu'en revanche, il ne comportait aucune autorisation donnée au mandataire d'accepter une offre d'achat ni de conclure la vente ; que même s'il était improprement intitulé « Mandat de vente », il s 'analyse donc en un simple contrat d 'entremise, c 'est-à-dire en une convention de recherche et de présentation d'un candidat acquéreur ; que, de ce fait, il ne peut être assimilé, ainsi que 1 'a fait le premier juge, à une offre de vente qui aurait été transformée en une vente parfaite par l 'acceptation d'un éventuel acheteur.

Attendu qu 'il convient d'ajouter que les époux X... ne pouvaient consentir à leurs notaires un mandat exprès de conclure la vente, dans la mesure où Pablo X... avait été placé sous régime de tutelle par jugement du juge des tutelles de BORDEAUX du 11 octobre 2002 et où la réalisation de la vente était subordonnée à l'autorisation de ce magistrat ; que cette circonstance n'était pas ignorée des mandataires puisque le mandat a été signé le 13 novembre 2002 par Patrice B..., agissant en qualité de tuteur de Pablo X..., l'état de santé de celui-ci l'empêchant de signer personnellement cet acte ; qu 'enfin, il sera relevé que le mandat litigieux avait été donné « sans exclusivité ».

Attendu qu 'il résulte de ce qui précède que, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, la preuve de la perfection de la vente n 'est pas rapportée ; qu'il y a donc lieu de reformer le jugement en ce qu'il a fait droit à l'action en vente forcée de la S.A. PIERRE CONSEIL FONCIER et de débouter cette société de ses prétentions à ce sujet »,

ALORS QUE

Les époux X... avaient, le 6 novembre 2002, donné mandat à la SCP de notaires TARDY – PLANECHAUD & BURIAS « de mettre en vente l'immeuble ci-après désigné ... un ensemble immobilier composé d'échoppes attenantes situé à BORDEAUX Cité Pavie n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 et 21 Rue de Pessac » au prix de 122.263 , payable comptant le jour de la signature de l'acte de vente, le mandant chargeant le notaire « de trouver acquéreur » ; que les époux X... avaient donc, par l'entremise de la SCP de notaires TARDY – PLANECHAUD & BURIAS, fait au public l'offre de vente de l'immeuble précisément désigné à un prix déterminé ; que cette offre liait le solicitant à l'égard du premier acceptant ; qu'ainsi, peu important que la signature de l'acte ait été subordonnée à l'autorisation du juge des tutelles, la Cour d'Appel, en décidant que « la preuve de la perfection de la vente n 'est pas rapportée », alors qu'il était constant et non contesté que la SOCIETE PIERRE CONSEIL FONCIER avait, le 7 novembre 2002, accepté purement et simplement l'offre des consorts X..., a violé les articles 1109, 1583 et 1589 du Code Civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SOCIETE PIERRE CONSEIL FONCIER à payer aux consorts X... une indemnité de 25.000 ,

AUX MOTIFS QUE

« En sa qualité de professionnel de l'immobilier, la SA PIERRE CONSEIL FONCIER n 'a pu se méprendre sur la portée du mandat qui avait été donné à la SCP Benoît TARDY-PLANECHAUD – Jean-Louis BURIAS, étant précisé que compte tenu de l 'importance de l 'opération immobilière envisagée et de sa qualité de professionnel, elle avait l'obligation de vérifier l'étendue exacte du pouvoir donné au notaire ; qu'il s'ensuit qu'en assignant les époux X... en passation forcée de la vente et en maintenant cette action malgré les explications données, elle a agi avec une légèreté blâmable, qui a fait dégénérer en abus l'exercice de son droit d'ester en justice ; qu'il y a donc lieu de la condamner, par application de l 'article 1382 du Code Civil, à indemniser les consorts X... du préjudice qu'elle leur a ainsi causé »,

ALORS QUE

Une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient alors aux juges de spécifier, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation dont cette décision a été l'objet en appel ; dès lors, en se bornant à reprendre l'analyse des circonstances qui avaient été soumises à l'appréciation des premiers juges, sans invoquer aucun élément ignoré de ceux-ci ou postérieur à leur décision, la Cour d'Appel a violé les dispositions de l'article 1382 du Code Civil."