Travaux réalisés par le bailleur et déplafonnement du loyer (lundi, 03 août 2009)
Rappel du principe classique :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 mai 2007), que, par acte du 28 mai 2003, les consorts de X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail aux époux Y..., leur ont délivré congé avec offre de renouvellement pour le 1er octobre 2003 ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;
Attendu que les consorts de X... font grief à l'arrêt de dire qu'il n'existe pas de motif de déplafonnement, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en jugeant que l'installation d'un ascenseur au cours de l'année 2000 ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer dès lors qu'elle était intervenue postérieurement au bail expiré puisque facturée en fin de ladite année, tandis qu'il n'était pas contesté que le bail n'avait expiré que le 30 septembre 2003, si bien que les travaux d'installation d'un ascenseur étaient intervenus au cours du bail expiré, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée notamment d'après les caractéristiques du local considéré, dès lors que ces caractéristiques ont été modifiées de manière notable au cours du bail expiré ; que le loyer doit être déplafonné quand bien même la modification des locaux serait sans incidence sur l'activité qui y est exercée ; qu'en refusant néanmoins le déplafonnement du loyer, après avoir constaté que les consorts de X... avaient fait réaliser des travaux d'amélioration ayant incontestablement modifié les caractéristiques de l'immeuble, au motif que ces travaux n'avaient pu avoir une incidence particulière sur l'activité de M. et Mme Y... essentiellement tournée vers l'enseignement, la cour d'appel a ajouté au texte une condition qui n'y figurait pas et a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce ;
3°/ que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, déterminée notamment d'après les caractéristiques du local considéré, dès lors que ces caractéristiques ont été modifiées de manière notable au cours du bail expiré ; que le loyer doit être déplafonné quand bien même la modification des locaux aurait eu une incidence négative sur l'activité qui y est exercée ; qu'en refusant néanmoins le déplafonnement du loyer, après avoir constaté que les consorts de X... avaient fait installer un ascenseur dans l'immeuble dont dépendaient les locaux du huitième étage donnés à bail aux époux Y..., au motif que ces travaux avaient eu plutôt une incidence négative sur l'activité de M. et Mme Y... essentiellement tournée vers l'enseignement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce ;
Mais attendu que les travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'ils ont eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur; qu'ayant souverainement retenu que, si les travaux réalisés par les bailleurs allaient au-delà d'un simple entretien et avaient incontestablement modifié les caractéristiques de l'immeuble rendu plus confortable et attractif, il n'apparaissait pas que ces travaux aient pu avoir une incidence particulière sur l'activité exercée par les époux Y... essentiellement tournée vers l'enseignement, les élèves s'inscrivant pour cette activité en raison essentiellement de la réputation de l'école, la clientèle, pour l'activité de vente de sculpture, céramiques et émaux exercée dans les locaux en étage, n'étant pas une clientèle de passage, et que l'installation d'un ascenseur, réduisant le passage dans les escaliers, avait eu plutôt une incidence négative sur l'activité considérée, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, en a exactement déduit que le nouveau loyer devait être fixé selon les règles du plafonnement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi."