BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Selon cet arrêt :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 octobre 2007), que par acte du 1er mai 1994, M. X... a donné à bail à Mme Y... une maison d'habitation ; qu'il lui a notifié, par lettre recommandée du 12 août 2005, un congé pour vendre au visa de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de déclarer valable le congé, alors, selon le moyen :

1° / que si une décision rendue en référé, qui n'a qu'une autorité provisoire, n'est certes pas revêtue de l'autorité de la chose jugée, elle peut être produite aux débats, dans le cadre de l'instance ultérieurement portée devant le juge du fond, à tout le moins comme élément de preuve ; qu'en refusant de prendre en compte l'ordonnance de référé du 5 juillet 2006, que Mme Y... invoquait à titre d'élément de preuve au motif inopérant que l'ordonnance n'était pas revêtue de l'autorité de la chose jugée au principal, les juges du second degré ont violé, par fausse application, les articles 481 du code de procédure civile et 1351 du code civil, et par refus d'application, les articles 12 du code de procédure civile et 1353 du code civil, ensemble la règle selon laquelle une décision de justice peut être invoquée à titre d'élément de preuve ;

2° / qu'en application de l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification » ; qu'il résulte de cette disposition que les cinq alinéas en cause doivent être reproduits dans l'acte lui-même, sans pouvoir faire l'objet d'une annexe ; qu'en décidant le contraire pour se contenter de ce que les dispositions auraient figuré dans une annexe à l'acte portant congé, les juges du second degré ont violé l'article 15- II de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 ;

3° / que dès lors que l'obligation pour le bailleur de rappeler certaines des dispositions de l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vise non seulement à informer le locataire, mais le cas échéant à lui rappeler l'existence de l'offre et le délai dans lequel le locataire doit se manifester, l'omission de la reproduction des dispositions en cause doit entraîner de plein droit la nullité du congé ; qu'en décidant le contraire, les juges du second degré ont violé l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

4° / que si même la nullité devait être subordonnée à l'existence d'un grief, de toute façon le grief ne pourrait disparaître que si le juge constatait qu'à la date du congé, et en tout cas à une date suffisamment rapprochée pour que le locataire puisse exercer son droit dans les deux premiers mois du préavis, celui-ci était informé, non seulement de l'existence de son droit, mais également de ses modalités d'exercice ; qu'en se bornant à constater en l'espèce que, dans une lettre du 15 novembre 2005, Mme Y... avait répondu au mandataire du bailleur dans des conditions telles qu'il pouvait être considéré qu'elle avait en partie connaissance des dispositions applicables, de même que de la jurisprudence, sans s'interroger sur le point de savoir si elle avait eu cette connaissance à la date du congé ou à une date suffisamment proche pour pouvoir bénéficier du délai imparti au locataire, les juges du second degré ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 15- II de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 ;

5° / que faute de s'être expliqués sur le point de savoir si le terrain de 700 m ² et détaché de la parcelle sur laquelle est édifiée la maison n'était pas totalement inconstructible, aucun document officiel relatif à la division de l'ensemble du terrain n'étant produit, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de réponse à conclusions ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la lettre de congé adressée à la locataire comportait en annexe un document, expressément annoncé dans le corps du congé, reproduisant les six premiers alinéas de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 , la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a retenu, à bon droit, que le congé était régulier."