BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Si la maison n’est pas implantée conformément au permis de construire, le propriétaire peut en demander la démolition :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 16 mai 2007), que, par contrat du 8 août 1998, les époux Z... ont confié à la société Samo, exerçant sous l'enseigne Prebat, une mission de maîtrise d'oeuvre complète pour la construction d'une maison d'habitation ; que le lot gros oeuvre a été confié à la société Fabarez et le lot couverture à la société Membrini ; que les travaux ont été réceptionnés le 6 septembre 1999 avec des réserves relatives à la couverture ; que des infiltrations d'eau étant apparues, une expertise a été ordonnée ; que l'expert a déposé son rapport en constatant que l'immeuble n'avait pas été implanté conformément aux prescriptions du permis de construire relatives au niveau de la construction ; que les époux Z... ont assigné la société Prebat, la société L'Auxiliaire, la société Fabarez, la société Mutuelle de Poitiers, la société Membrini et la société CGA assurances en démolition et reconstruction de l'immeuble et en réparation de leur préjudice ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que la société Fabarez fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a engagé sa responsabilité contractuelle du fait de l'implantation défectueuse de l'immeuble construit pour le compte des époux Z..., alors, selon le moyen, que l'erreur d'implantation d'une construction résultant du non respect des règles d'urbanisme constitue un désordre rendant l'ouvrage impropre à sa destination en cas de danger présenté par ce dernier ; que les juges du fond qui ont constaté que le risque d'inondation existait, ne pouvaient écarter le régime de la responsabilité décennale au motif inopérant qu'il serait limité, "puisqu'il ne s'est pas réalisé alors que l'immeuble est achevé depuis plus de sept ans et qu'il a subi la tempête exceptionnelle du mois de décembre 1999 ; qu'il ne compromet donc pas l'habitabilité normale de la maison", sans violer l'article 1792 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code par fausse application ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le technicien avait précisé que les infiltrations observées en bas du mur de la façade avant étaient sans rapport avec le niveau de la construction, mais provenaient d'une exécution défectueuse de travaux réalisés en dehors du contrat de maîtrise d'oeuvre confié à la société Samo et que le risque d'inondation, s'il était réel, paraissait cependant limité, la cour d'appel a souverainement retenu qu'il ne ressortait pas des constatations de l'expert que le défaut d'implantation de l'immeuble compromettait la solidité de l'ouvrage ou le rendait impropre à sa destination ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que le premier moyen ayant été rejeté, le moyen, qui invoque la cassation par voie de conséquence, est devenu sans objet ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi provoqué, réunis :

Attendu que la société Fabarez fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a engagé sa responsabilité contractuelle du fait de l'implantation défectueuse de l'immeuble construit pour le compte des époux Z... alors, selon le moyen :

1°/ que nemo auditur propriam suam turpitudinem allegans ; que les juges du fond qui ont constaté que les époux Z... avaient eu connaissance avant la construction de l'ouvrage de sa non-conformité au permis de construire mais qu'ils avaient néanmoins choisi de faire réaliser la construction, ne pouvaient sans violer les dispositions des articles 1147 et 1134, alinéa 3, du code civil, ensemble le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, admettre la responsabilité du constructeur du chef du préjudice subi du fait de la non-conformité de l'ouvrage au permis de construire ;

2°/ que la faute de la victime ayant contribué à la réalisation de son préjudice exonère au moins partiellement son contractant de sa responsabilité ; que les juges du fond qui ont dûment relevé que les époux Z... avaient sciemment renoncé à la conformité de la construction au permis de construire, à l'origine de leur préjudice, et qui ont néanmoins refusé d'établir un partage de responsabilité au motif inopérant que l'entrepreneur aurait lui-même commis une faute en présentant une autre option non conforme pourtant présentée comme telle, ont violé l'article 1148 du code civil ;

3°/ que ce faisant et pour les mêmes raisons, les juges du fond qui ont refusé de prendre en compte la faute avérée de la victime pour exonérer au moins partiellement l'entrepreneur de sa responsabilité au motif que ce dernier aurait lui-même commis une faute en offrant une autre option qui aurait abouti également à la réalisation du dommage, alors que par ces constatations, ils mettaient en exergue l'existence du seul lien de causalité entre la faute de la victime et la réalisation de son dommage, se sont contredits, en violation des articles 455 du code de procédure civile et 1147 du code civil ;

4°/ que la convention fait loi entre les parties ; que les juges du fond qui ont constaté que les époux Z... avaient opté, en toute connaissance de cause, pour la solution non conforme au permis de construire, rayant la solution "conformité permis de construire", et qui ont néanmoins cru pouvoir retenir la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur pour non-respect du contrat, alors que les époux Z... avaient renoncé contractuellement à la conformité de la construction au permis de construire, ont violé l'article 1134 du code civil ;

5°/ que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que, ainsi que l'arrêt attaqué l'a constaté, les maîtres de, l'ouvrage avaient eu connaissance avant la construction de leur maison de sa non-conformité au permis de construire mais avaient néanmoins décidé d'en réaliser l'édification ; qu'en retenant la responsabilité du maître d'oeuvre du chef de la non-conformité de l'ouvrage au permis de construire, la cour d'appel a violé les articles 1134, alinéa 3, et 1147 du code civil ;

6°/ que la faute de la victime ayant contribué à la réalisation de son préjudice exonère au moins pour partie le contractant de sa responsabilité ; qu'en déclarant que les maîtres de l'ouvrage avaient sciemment renoncé à la conformité de la construction au permis de construire, renonciation à l'origine de leur préjudice, tout en refusant de prononcer un partage de responsabilité pour la raison inopérante que le maître d'oeuvre avait commis une faute en présentant une option non conforme à l'approbation des maîtres de l'ouvrage sans exercer son devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

7°/ qu'en toute hypothèse, la convention fait la loi des parties ; qu'en énonçant que les maîtres de l'ouvrage avaient opté en connaissance de cause pour la solution non conforme au permis de construire, tout en retenant la responsabilité du maître d'oeuvre pour non-respect du contrat, quand les maîtres de l'ouvrage avaient renoncé contractuellement à la conformité de la construction au permis de construire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que, le 24 novembre 1998, la société Samo avait adressé aux époux Z... un devis établi par la société Fabarez, comportant deux versions de travaux supplémentaires de soubassement de l'immeuble, la première prévoyant un plancher hourdis par élévation du soubassement de cinq rangs "pour conformité au permis de construire", la seconde, moins onéreuse, prévoyant "un rang de soubassement supplémentaire en plus des trois déjà prévus au contrat, pour une bonne évacuation du tout-à-l'égout" et relevé que constituaient des fautes le fait, pour la société Fabarez, d'avoir établi un devis comportant une solution qui n'était conforme ni aux prescriptions du permis de construire, ni à celles du plan d'occupation des sols, et le fait, pour la société Samo, d'avoir soumis une telle proposition à l'approbation de maîtres de l'ouvrage profanes, sans exercer son devoir d'information et de conseil à leur égard sur les conséquences inévitables du choix de cette option quant au refus du certificat de conformité et aux risques d'inondation de l'immeuble, la cour d'appel a pu en déduire que le défaut d'implantation résultait exclusivement des fautes conjuguées des sociétés Samo et Fabarez ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi provoqué, réunis :

Attendu que la société Fabarez et la société L'Auxiliaire font grief à l'arrêt de dire que les époux Z... étaient en droit d'obtenir la démolition et la reconstruction de leur immeuble et statuant avant dire droit de ce chef, d'ordonner une expertise aux fins d'évaluer le coût de sa démolition et de sa reconstruction, alors, selon le moyen :

1°/ que la sanction de la destruction et de la reconstruction d'une maison d'habitation préconisée à titre d'exécution forcée à la charge de l'entrepreneur présuppose le constat d'une construction inhabitable ; que la cour d'appel, infirmant de ce chef le jugement du tribunal, qui a cru pouvoir ordonner la destruction et la reconstruction de l'immeuble aux motifs que seule cette reconstruction permettrait de conférer la conformité de la construction au permis, une valeur marchande standard et échapper totalement à tout risque d'inondation, alors que de tels motifs ne caractérisent nullement l'inhabitabilité seule susceptible de justifier la démolition et la reconstruction de l'ouvrage, a violé l'article 1184, alinéa 2, du code civil ;

2°/ que ce faisant, alors qu'elle avait préalablement jugé que "qu'il ne ressort pas des constatations de l'expert que le défaut d'implantation de l'immeuble compromette la solidité de l'ouvrage ou le rende impropre à sa destination", tandis que le risque d'inondation "ne compromet pas l'habitabilité normale de la maison", la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant de plus fort l'article 1184, alinéa 2, du code civil ;

3°/ que la sanction de la destruction et de la reconstruction d'une maison d'habitation préconisée à titre d'exécution forcée suppose le constat d'un bâtiment inhabitable ; qu'en déclarant que la destruction et la reconstruction de l'immeuble permettraient de lui conférer sa conformité au permis de construire ainsi qu'une valeur marchande et d'échapper à tout risque d'inondation, quand de tels motifs ne pouvaient caractériser l'inhabitabilité de la maison, seule susceptible de justifier la sanction ordonnée, la cour d'appel a violé l'article 1184, alinéa 2, du code civil ;

4°/ qu'après avoir constaté "qu'il ne ressortait pas des constatations de l'expert que le défaut d'implantation de l'immeuble compromettait la solidité de l'ouvrage ou le rendait impropre à sa destination" et que le risque d'inondation "ne compromettait pas l'habitabilité normale de la maison", l'arrêt infirmatif attaqué ne pouvait ordonner la démolition de l'ouvrage ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres énonciations, en violation de l'article 1184, alinéa 2, du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que selon l'article 1184, alinéa 2, du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, la cour d'appel qui a relevé, d'une part, que les sociétés Samo et Fabarez n'avaient pas exécuté leur engagement de construire l'immeuble conformément aux prescriptions du contrat, du permis de construire et du plan d'occupation des sols, d'autre part, que l'exécution de ces obligations demeurait possible par la démolition et la reconstruction de l'ouvrage, a pu en déduire que ces mesures constituaient le seul moyen de permettre aux époux Z... d'obtenir un ouvrage conforme aux prévisions du contrat. »