L’agent immobilier doit s’assurer de l’accord du bailleur en cas de cession de bail (mercredi, 26 novembre 2008)
Car si celui-ci est requis il engage sa responsabilité (et il perd sa commission) s’il ne le fait pas :
« Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que la société Lainières de Roubaix, titulaire d'un bail commercial consenti par M. X..., a chargé la société Jourdain de lui trouver un cessionnaire ; que l'agent immobilier l'a mise en rapport avec Mme Y..., les honoraires de l'intermédiaire, fixés à 75 000 francs hors taxe, devant être supportés entièrement par cette dernière ; qu'après la signature d'un " compromis de cession " le 26 octobre 1989, l'acte définitif a été conclu le 17 janvier 1990 ; que, toutefois, la société Jourdain ayant omis de demander l'autorisation du propriétaire avant l'intervention du " compromis de cession ", ce dernier a exigé la conclusion d'un nouveau bail, ainsi qu'une forte augmentation de loyer finalement acceptée par Mme Y... ; qu'imputant cette augmentation à une faute professionnelle de l'agent immobilier, celle-ci a refusé de payer la commission convenue ; que l'arrêt infirmatif attaqué (Paris, 1er octobre 1992) a estimé que l'engagement de Mme Y... de payer les honoraires litigieux était dépourvu de cause, et a condamné la société Jourdain à lui restituer la somme de 88 950 francs TTC que celle-ci avait dû régler, le jugement de condamnation entrepris étant assorti de l'exécution provisoire ;
Attendu que la société Jourdain fait grief à l'arrêt de retenir à sa charge une faute dans l'exécution de son mandat, alors qu'aux termes de l'acte du 26 octobre 1989 les parties avaient admis que sa mission se limitait à négocier et à rédiger la convention de cession de bail, et qu'elle ne comportait pas l'obligation de solliciter l'autorisation du bailleur ; qu'elle ajoute que le paiement d'une commission par Mme Y... à la société Jourdain trouvait sa cause dans l'exécution des obligations de celle-ci et qu'en tout cas, la cour d'appel ne pouvait déduire le défaut de cause, de circonstances étrangères à la formation du contrat ;
Mais attendu, d'abord, que les conventions obligent, non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature ; que c'est à bon droit que l'arrêt attaqué a retenu que l'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, et qu'en ne s'assurant pas du consentement du bailleur, la société Jourdain avait proposé à la signature des parties un acte de cession privé de tout effet, manquant ainsi à ses obligations de façon totale et définitive, de telle sorte que Mme Y... n'avait pu bénéficier de cette cession, mais avait été contrainte de conclure un nouveau bail à des conditions différentes ;
Attendu, ensuite, que si la convention n'était pas, en raison de cette inexécution, initialement entachée de nullité pour absence de cause, il demeure que le paiement de la commission par Mme Y... se trouvait désormais dépourvu de cause ; que c'est donc à bon droit, malgré cette erreur de qualification, que la cour d'appel a ordonné la restitution des honoraires indûment perçus par la société Jourdain. »