BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Le fait de ne pas avoir fait transférer un permis de construire ne rend pas le bénéficiaire de la construction coupable d’une infraction (c’est un effet du caractère réel du permis de construire) :

« Vu les mémoires produits, en demande et en défense ;

Sur le premier moyen de cassation proposé pour Jean-Jacques Barthe, pris de la violation des articles L. 130-1, L. 160-1, L. 421-1, L. 480-1, L. 480-4, L. 480-5, L. 480-7 et R. 443-4 du Code de l'urbanisme, ensemble violation des articles 591 et 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale :

" en ce que l'arrêt attaqué a déclaré Jean-Jacques Barthe coupable d'avoir entrepris la construction d'une villa sans avoir obtenu au préalable un permis de construire et, en répression, l'a condamné à une amende de 30 000 francs ainsi qu'à la démolition de la construction litigieuse dans un délai de 8 mois à compter du jour où sa décision sera devenue définitive, et ce, sous astreinte de 300 francs par jour de retard passé ce délai ;

" aux motifs propres que, le 24 avril 1990, un agent assermenté de la direction départementale de l'équipement a constaté, qu'au lieudit la Madrague à Saint-Cyr-sur-Mer, étaient en cours, dans un espace boisé classé à conserver ou à créer au plan d'occupation des sols de la commune, des travaux sans qu'aucun permis de construire n'ait été délivré, à savoir une villa composée de 2 corps de bâtiment implantés en dénivelé sur une plate-forme où des arbres ont été abattus ainsi qu'une autre villa ; que par arrêté en date du 16 mai 1990, considérant que les travaux en infraction avaient été édifiés par Patrick Y..., le maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer a mis en demeure ce dernier de cesser immédiatement les constructions en cours ; que Patrick Y... a fait valoir que, bénéficiaire d'un permis de construire délivré le 13 juillet 1979, pour 3 maisons individuelles faisant partie d'un programme d'ensemble qui n'avait jamais été interrompu pendant plus d'un an, il avait cédé, par acte notarié à la société civile "Bamara", représentée par Jean-Jacques Barthe, un terrain bénéficiant du droit au permis de construire d'une maison individuelle d'une superficie hors oeuvre de 288,14 mètres carrés ; que Jean-Jacques Barthe, soutenant de même que les travaux étaient effectivement et expressément prévus par une autorisation administrative, que l'implantation est conforme au permis, qu'il a obtenu une autorisation de défrichement, conclut de même à sa relaxe et à la mainlevée de l'arrêté interruptif de travaux ; que s'il est vrai que le permis de construire est attaché au projet qui a fait l'objet de la demande, et non à la personne de son titulaire et qu'il est possible de procéder à son transfert, il n'en demeure pas moins que ledit transfert n'est pas automatique et doit faire l'objet d'une décision prise par l'autorité compétente ; que le nom du titulaire du permis est un élément même de ce permis, permettant de connaître le responsable de la construction, la personne titulaire des droits et obligations afférents au permis ; que l'arrêté portant transfert d'un permis de construire est une décision administrative faisant grief susceptible d'être déférée par les tiers au juge de l'excès de pouvoir ; que si l'Administration se borne à constater par arrêté le changement du titulaire, elle peut toutefois légalement s'opposer au projet, notamment dans l'hypothèse où le transfert se fait au profit d'une personne morale, ou si le transfert demandé n'est que partiel alors même que le permis portait sur la construction de plusieurs bâtiments, le permis de construire étant indivisible ; qu'en l'espèce, il est constant qu'aucun transfert des permis de construire n'a été demandé, alors même qu'il résulte des propres déclarations de Patrick Y... que les constructions, objet des poursuites, faisaient partie d'un "programme d'ensemble" ; qu'un des permis a été "transféré" à une société immobilière ;

que les prévenus Alain X... et Jean-Jacques Barthe ne peuvent valablement soutenir que les permis de construire leur ont été légalement transférés aux termes des actes notariés, alors même qu'un notaire n'a aucun pouvoir en matière de permis de construire, ce qu'ils ne pouvaient ignorer, et qu'au surplus le notaire en cause a pris soin de préciser dans ses actes que "si les acquéreurs se voyaient refuser le bénéfice de l'autorisation de construire", la société venderesse s'engagerait à leur rembourser la totalité du prix de vente et des frais ; qu'enfin, l'autorité compétente a notifié au seul Patrick Y... l'arrêt interruptif de travaux démontrant ainsi qu'aucun réel transfert du permis et des droits et obligations à lui attachés n'avait été légalement effectué ; qu'il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré les prévenus Alain X... et Jean-Jacques Barthe coupables du délit visé à la prévention ;

" alors, d'une part, que le transfert d'un permis de construire, qui ne constitue qu'une simple pratique administrative prévue par une circulaire du 16 mars 1973, non publiée au journal officiel, est de droit sauf péremption du permis initial ou transfert d'une personne physique à une personne morale rendant obligatoire l'intervention d'un architecte ; qu'en retenant Jean-Jacques Barthe dans les liens de la prévention alors que la construction en cause avait toujours fait l'objet d'un permis de construire définitif et faisait partie d'un ensemble de constructions n'ayant jamais été interrompue, la Cour n'a pas légalement justifié la déclaration de culpabilité ;

" alors, d'autre part, que subsidiairement, le juge correctionnel ne peut prononcer une peine en raison d'un fait qualifié délit qu'autant qu'il constate, dans sa décision, l'existence de tous les éléments constitutifs de l'infraction ; qu'en retenant Jean-Jacques Barthe dans les liens de la prévention sans constater la violation, en connaissance de cause, par celui-ci, des règles d'urbanisme relatives au permis de construire, la Cour a omis de caractériser l'élément moral de l'infraction en violation des textes susvisés ;

" aux motifs, à les supposer adoptés des premiers juges, d'une part que, Patrick Y... a cédé dans les mêmes conditions qu'aux époux X... les droits à construire afférents à un terrain et portant sur une maison individuelle ; que le 24 avril 1990, il était constaté par procès-verbal que sur un terrain sis commune de Saint-Cyr lieudit "La Madrague" des travaux étaient en cours ; que parmi lesdits travaux la construction d'une maison d'habitation pour le compte de Jean-Jacques Barthe était en cours de réalisation et implantée sur une plate-forme de 500 mètres carrés tandis que, par ailleurs, une caravane de marque Tessereau était stationnée à proximité du chantier ; qu'il est établi par les pièces du dossier que Jean-Jacques Barthe a bien commis les infractions qui lui sont reprochées ; qu'en entreprenant une construction à un endroit différent de celui figurant sur les plans du permis de construire, la surface hors d'oeuvre étant différente de celle du permis de construire, la surface hors d'oeuvre nette étant différente et les volumes de bâtiment ne correspondant pas à ceux figurant dans les plans du permis de construire, Jean-Jacques Barthe a commis l'infraction qui lui est reprochée ;

" et aux motifs, à les supposer adoptés, d'autre part, qu'il ne saurait contester avoir procédé à l'abattage d'arbres en violation des lois en vigueur et laisser stationner une caravane sans autorisation administrative ;

" alors que, d'une part, Jean-Jacques Barthe faisait valoir dans ses conclusions d'appel du 17 mars 1998 que le non-respect d'une implantation ne peut être juridiquement établi qu'au regard des seuls documents dont la méconnaissance est susceptible de constituer une infraction, à savoir en l'espèce le document dit "situation - plan de masse" annexé à l'arrêté municipal du 10 août 1987 qui, étant antérieur à la vente du 18 avril 1990 ne comporte bien évidemment aucune limite parcellaire autre que celles délimitant l'ensemble de la propriété Mercier soit une superficie de 549 267 mètres carrés tandis que le "plan de masse" auquel la direction départementale de l'Equipement s'est référée expressément ne comporte aucune cote chiffrée ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions péremptoires de nature à établir que l'implantation de la construction ne pouvait être considérée comme étant différente de celle prévue par le permis de construire, la Cour a violé les textes susvisés ;

" alors, que d'autre part, Jean-Jacques Barthe faisait encore valoir dans ses conclusions d'appel qu'à la date de la délivrance du permis de construire autorisant la construction du bâtiment considéré, aucune mesure de protection spécifique ne pesait sur le terrain en cause et que, de surcroît, le bénéficiaire du permis de construire avait sollicité et obtenu le 8 novembre 1968 l'autorisation de procéder au défrichement de la totalité de sa propriété ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions péremptoires, la Cour a, derechef, violé les textes susvisés ;

" alors, enfin, que Jean-Jacques Barthe se prévalait dans ses conclusions d'appel du fait que la "caravane" en cause constituait la "baraque de chantier" utilisée par l'entreprise lors des travaux et n'avait pas été utilisée plus de 3 mois ; qu'en délaissant de telles conclusions, la Cour a privé sa décision de toute base légale " ;

Sur le premier moyen de cassation proposé pour Alain X..., pris de la violation des articles L. 130-1, L. 160-1, L. 421-1, L. 480-1, L. 480-4, L. 480-5, L. 480-7 et R. 443-4 du Code de l'urbanisme, ensemble violation des articles 591 et 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale :

" en ce que l'arrêt attaqué a déclaré Alain X... coupable d'avoir entrepris la construction d'une villa sans avoir obtenu au préalable un permis de construire et, en répression, l'a condamné à une amende de 30 000 francs ainsi qu'à la démolition de la construction litigieuse dans un délai de 8 mois à compter du jour où sa décision sera devenue définitive, et ce, sous astreinte de 300 francs par jour de retard passé ce délai ;

" aux motifs propres que, le 24 avril 1990, un agent assermenté de la direction départementale de l'équipement a constaté, qu'au lieudit la Madrague à Saint-Cyr-sur-Mer, étaient en cours, dans un espace boisé classé à conserver ou à créer au plan d'occupation des sols de la commune, des travaux sans qu'aucun permis de construire n'ait été délivré, à savoir une villa composée de 2 corps de bâtiment implantés en dénivelé sur une plate-forme où des arbres ont été abattus ainsi qu'une autre villa ; que par arrêté en date du 16 mai 1990, considérant que les travaux en infraction avaient été édifiés par Patrick Y..., le maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer a mis en demeure ce dernier de cesser immédiatement les constructions en cours ; que Patrick Y... a fait valoir que, bénéficiaire d'un permis de construire délivré le 13 juillet 1979, pour 3 maisons individuelles faisant partie d'un programme d'ensemble qui n'avait jamais été interrompu pendant plus d'un an, il avait cédé, par acte du 29 mars 1998 un terrain à Alain X..., bénéficiant d'un permis de construire délivré le 13 juillet 1979 autorisant la construction d'une maison individuelle d'une superficie hors d'oeuvre de 288,14 mètres carrés ; qu'à l'appui de sa demande, Patrick Y... fait valoir qu'il a transféré ses droits à construire et ne peut ainsi être tenu pour responsable des irrégularités éventuellement commises par ses acquéreurs ; qu'Alain X... faisait valoir qu'il a bénéficié du transfert d'un permis de construire par acte notarié, que la violation de l'implantation invoquée, à la supposer établie, ne viole aucune servitude d'urbanisme, que le volume et la densité fixés par le permis ont été respectés, qu'aucun espace boisé classé n'a été violé, demande à la Cour d'ordonner la mainlevée de l'ordre d'interruption des travaux, aucune infraction n'ayant été commise par lui ; que s'il est vrai que le permis de construire est attaché au projet qui a fait l'objet de la demande, et non à la personne de son titulaire et qu'il est possible de procéder à son transfert, il n'en demeure pas moins que ledit transfert n'est pas automatique et doit faire l'objet d'une décision prise par l'autorité compétente ; que le nom du titulaire du permis est un élément même de ce permis, permettant de connaître le responsable de la construction, la personne titulaire des droits et obligations afférents au permis ; que l'arrêté portant transfert d'un permis de construire est une décision administrative faisant grief susceptible d'être déférée par les tiers au juge de l'excès de pouvoir ; que si l'Administration se borne à constater par arrêté le changement du titulaire, elle peut toutefois légalement s'opposer au projet, notamment dans l'hypothèse où le transfert se fait au profit d'une personne morale, ou si le transfert demandé n'est que partiel alors même que le permis portait sur la construction de plusieurs bâtiments, le permis de construire étant indivisible ; qu'en l'espèce, il est constant qu'aucun transfert des permis de construire n'a été demandé, alors même qu'il résulte des propres déclarations de Patrick Y... que les constructions, objet des poursuites, faisaient partie d'un "programme d'ensemble" ; qu'un des permis a été "transféré" à une société immobilière ;

que les prévenus Alain X... et Jean-Jacques Barthe ne peuvent valablement soutenir que les permis de construire leur ont été légalement transférés aux termes des actes notariés, alors même qu'un notaire n'a aucun pouvoir en matière de permis de construire, ce qu'ils ne pouvaient ignorer, et qu'au surplus le notaire en cause a pris soin de préciser dans ses actes que "si les acquéreurs se voyaient refuser le bénéfice de l'autorisation de construire", la société venderesse s'engagerait à leur rembourser la totalité du prix de vente et des frais ; qu'enfin, l'autorité compétente a notifié au seul Patrick Y... l'arrêt interruptif de travaux démontrant ainsi qu'aucun réel transfert du permis et des droits et obligations à lui attachés n'avait été légalement effectué ; qu'il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré les prévenus Alain X... et Jean-Jacques Barthe coupables du délit visé à la prévention ;

" alors, d'une part, que le transfert d'un permis de construire, qui ne constitue qu'une simple pratique administrative prévue par une circulaire du 16 mars 1973, non publiée au journal officiel, est de droit sauf péremption du permis initial ou transfert d'une personne physique à une personne morale rendant obligatoire l'intervention d'un architecte ; qu'en retenant Alain X... dans les liens de la prévention alors que la construction en cause avait toujours fait l'objet d'un permis de construire définitif et faisait partie d'un ensemble de constructions n'ayant jamais été interrompue, la Cour n'a pas légalement justifié la déclaration de culpabilité ;

" alors, d'autre part, que subsidiairement, le juge correctionnel ne peut prononcer une peine en raison d'un fait qualifié délit qu'autant qu'il constate, dans sa décision, l'existence de tous les éléments constitutifs de l'infraction ; qu'en retenant Alain X... dans les liens de la prévention sans constater la violation, en connaissance de cause, par celui-ci, des règles d'urbanisme relatives au permis de construire, la Cour a omis de caractériser l'élément moral de l'infraction en violation des textes susvisés ;

" aux motifs, à les supposer adoptés des premiers juges, qu'en se rapportant aux plans annexés au dossier du tribunal, il est aisé de remarquer que l'infraction reprochée à Alain X... est établie, à savoir : la construction exécutée par Alain X... a été entreprise en totalité à un endroit différent de celui figurant dans les plans du permis de construire, la surface hors d'oeuvre nette étant différente et les volumes du bâtiment ne correspondant pas à ceux figurant dans les plans du permis de construire ; qu'ainsi, l'accumulation de faits, à savoir le non-respect du permis de construire, l'absence d'un permis de construire modificatif, un défaut de transfert du même permis de construire, établissent avec certitude qu'Alain X... a commis les infractions qui lui sont reprochées ;

" alors qu'Alain X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel du 17 mars 1998 que "l'écart d'implantation de la construction était minime et s'expliquait par le fait qu'existait sur le secteur un périmètre de risques du sol, approuvé par arrêté préfectoral du 29 octobre 1981, en application de l'article 11-3 du Code de l'urbanisme et que, c'était suite à une étude géologique qu'il avait dû être décidé de déplacer l'implantation du bâtiment afin de tenir compte précisément de ce périmètre" et ajoutait qu'en tout état de cause, cette implantation différente ne violait aucune servitude d'urbanisme ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions péremptoires de nature à justifier la relaxe du prévenu, la Cour a violé les textes susvisés " ;

Sur le second moyen de cassation proposé pour Jean-Jacques Barthe et Alain X..., pris de la violation des articles L. 480-2 du Code de l'urbanisme, 591 et 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale :

" En ce que l'arrêt attaqué a rejeté les demandes de Jean-Jacques Barthe et Alain X..., prévenu de construction sans permis, tendant à voir ordonner la mainlevée des mesures d'interruption des travaux par le maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer ;

" aux motifs, à les supposer adoptés que, par citation en date du 20 mars 1995, Alain X... demande au tribunal de constater que la construction édifiée par ses soins bénéficie d'un permis de construire, de constater que les motifs de l'arrêté d'interruption des travaux du 16 mai 1990 ne reposent sur aucun fondement, en conséquence d'ordonner la mainlevée des mesures d'interruption des travaux ; que par voie de conclusions Jean-Jacques Barthe s'associe à cette demande ; qu'en l'espèce, le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a exercé ses pouvoirs dans le cadre des dispositions des articles L. 480-1 et L. 480-2 du Code de l'urbanisme ; qu'il a agi en qualité d'autorité administrative de l'Etat ; que, dès lors, il était donc soumis, à ce titre, au pouvoir hiérarchique du préfet ; que force est de constater que l'action tendant à obtenir la mainlevée de l'arrêté interruptif des travaux a été mal dirigée ; que le maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer a pris un arrêté interruptif des travaux à l'encontre de Patrick Y..., l'action devant être dirigée à l'encontre du préfet ; que l'action tendant à obtenir la mainlevée de l'interruption des travaux ordonnée par arrêté du 16 mai 1990 est irrecevable, qu'elle doit être rejetée ;

" alors que l'octroi ou le refus de mainlevée de la décision d'interruption des travaux ressortit à la compétence des tribunaux judiciaires même lorsque cette décision émane de l'autorité administrative ; qu'en déclarant que l'action tendant à la mainlevée de l'interruption des travaux ordonnée par arrêté du 16 mai 1990 devait être dirigée à l'encontre du préfet, la Cour a privé de toute base légale sa décision " ;

Les moyens étant réunis ;

Vu l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme ;

Attendu que le défaut de transfert du permis de construire au profit de l'acquéreur d'une parcelle n'entre pas dans les prévisions du texte susvisé ;

Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et du jugement qu'il confirme que la direction départementale de l'Equipement du Var a constaté par procès-verbal du 24 avril 1990 qu'Alain X... et Jean-Jacques Barthe, qui avaient chacun acquis d'une SCI une parcelle de terrain en vue de l'édification d'une maison d'habitation conformément au permis de construire obtenu par le vendeur, ont entrepris les travaux de construction sans avoir obtenu une décision de transfert dudit permis de construire à leur nom ;

Attendu que pour déclarer Alain X... et Jean-Jacques Barthe coupables du délit de construction sans permis de construire, ordonner la démolition des ouvrages et dire en conséquence n'y avoir lieu à statuer sur la demande de mainlevée de l'arrêté interruptif des travaux, la juridiction du second degré retient que, si le permis de construire est attaché au projet qui a fait l'objet de la demande, et non pas à son titulaire, le transfert doit être obtenu par une décision administrative ; qu'elle relève que les 2 prévenus, qui ne pouvaient ignorer que l'acte de vente ne pouvait leur transférer le permis de construire, n'ont présenté aucune demande de transfert à l'administration compétente ; qu'elle en déduit qu'ils ne peuvent se prévaloir d'aucun permis de construire ;

Mais attendu qu'en prononçant ainsi, la cour d'appel a méconnu le texte susvisé ;

D'où il suit que la cassation est encourue ;

Par ces motifs :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt susvisé de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en date du 19 mai 1998, et pour qu'il soit à nouveau jugé, conformément à la loi ;

RENVOIE la cause et les parties devant la cour d'appel de Montpellier. »