Code de la consommation et vente immobilière (mercredi, 16 juillet 2008)
Les dispositions protectrices de l’acquéreur relatives à la vente à domicile et au démarchage s’appliquent également lorsqu’il s’agit de vendre un immeuble, comme le rappelle cet arrêt.
« Attendu que, le 18 septembre 2003, Mme X... a promis de vendre son appartement, moyennant le service d'une rente viagère, à la société Cédric-vie (la société) ; que dès le lendemain, Mme X... lui ayant fait savoir, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qu'elle renonçait à la vente, la société l'a assignée en vue de faire juger la vente parfaite ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt (Paris, 23 novembre 2006) d'avoir dit que la promesse de vente était soumise aux formalités de l'article L. 121-23 du code de la consommation et, en conséquence, de l'avoir déclarée nulle faute de comporter le formulaire permettant l'exercice par le vendeur de sa faculté de renonciation, alors, selon le moyen :
1°/ que les dispositions des articles L. 121-21 à L. 121-33 du code de la consommation relatives au démarchage à domicile ne s'appliquent pas à la promesse de vente conclue, au domicile d'une personne physique envisageant la vente de son bien immobilier en viager, entre celle-ci et une entreprise de conseil en transactions immobilières en viager, intervenue à sa demande ; qu'en déclarant nulle la promesse de vente signée par Mme X... dans de telles circonstances au motif que cet acte ne comportait pas de formulaire permettant l'exercice par le vendeur de la faculté de renonciation, la cour d'appel a violé les articles L. 121-21 à L. 121-26 du code de la consommation ;
2°/ que l'article L. 121-23 du code de la consommation qui dispose que les opérations visées par l'article L. 121-21 doivent faire l'objet d'un contrat, dont un exemplaire est remis au client au moment de sa conclusion, comportant à peine de nullité les noms du fournisseur et du démarcheur, l'adresse du fournisseur, l'adresse du lieu de conclusion du contrat, la désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés, des conditions d'exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens ou d'exécution de la prestation de services, ne s'applique pas à la promesse de vente par laquelle une personne physique promet de vendre un bien immobilier en viager à l'entreprise de conseil en transactions immobilières qu'elle a sollicitée ; qu'en annulant la promesse de vente en viager signée par Mme X... au profit de la société Cédric-vie portant sur l'appartement dont Mme X... était propriétaire au motif que cet acte ne comportait pas de formulaire de rétractation, la cour d'appel a violé les articles L. 121-21 à L. 121-26 du code de la consommation ;
3°/ que les dispositions de l'article L. 121-21 du code de la consommation qui portent sur les opérations de démarchage au domicile d'une personne physique afin de lui proposer l'achat, la vente, la location, la location vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services ne sont pas applicables lorsque le professionnel, sans prendre l'initiative de visiter ou de faire visiter le client chez lui pour lui faire l'une des propositions visées par ce texte, répond à la sollicitation de ce dernier ; qu'ayant constaté que la société Cédric-vie avait été appelée par Mme X... à son domicile dans la perspective d'une vente de son appartement en viager et que cette société avait alors offert de l'acquérir pour elle-même de sorte que, répondant à la sollicitation de Mme X..., elle n'avait effectué aucune opération de démarchage, la cour d'appel qui a néanmoins considéré que l'opération de vente immobilière avait été conclue à la suite d'un démarchage à domicile soumis aux dispositions de l'article L. 121-23 du code de la consommation, a violé ce texte, ensemble les articles L. 121-21 et L. 121-24 du même code ;
4°/ que les dispositions de l'article L. 121-21 du code de la consommation ne s'appliquent qu'en cas de démarchage à domicile ; qu'ayant constaté qu'il résultait d'un document portant la signature de Mme X... que la société Cédric-vie s'était rendue au domicile de celle-ci le 12 septembre 2003 à sa demande ; qu'il résultait d'une attestation de M. Y... que Mme X... souhaitait vendre son appartement en viager et que la promesse de vente n'avait été signée par Mme X..., à son domicile, que le 18 septembre suivant, ce qui excluait que cette signature soit intervenue dans le cadre d'une opération de démarchage à domicile, la cour d'appel qui a néanmoins décidé le contraire, a violé les articles L. 121-21, L. 121-23 et L. 121-24 du code de la consommation ;
Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé que, précédemment à la signature de la promesse de vente litigieuse, la société "spécialiste en viager depuis vingt-six ans" s'était rendue au domicile de Mme X..., à la demande de celle-ci, en vue d'une expertise gratuite, et qu'elle avait au cours de cette première entrevue formulé une proposition d'achat de l'appartement, la cour d'appel en a exactement déduit que cette opération de vente immobilière avait été conclue à la suite d'un démarchage à domicile, de sorte que, soumise aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation, elle aurait dû comporter un formulaire permettant au vendeur d'exercer la faculté de renonciation ; que le moyen n'est pas fondé. »