Bail commercial, congé pour motif grave et légitime et absence de mise en demeure (dimanche, 08 juin 2008)
La Cour de Cassation juge que s’il n’est pas accompagné de la mise en demeure prévue par l’article L.145-17 I 1 du Code de Commerce le congé donné par le bailleur au locataire commercial n’en est pas moins valable et que le locataire a droit à une indemnité d’éviction :
« Vu l'article L. 145-17 du code de commerce;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 décembre 2006) que M. X... a donné à bail un local à usage commercial à la société Liger; que celle-ci a, le 13 décembre 2002, demandé le renouvellement du bail; que le 13 mars 2003, le bailleur a signifié à la locataire son refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes tirés d'un constat d'huissier de justice en date du 15 janvier 2003 ; que la société Liger l'a assigné en paiement d'une indemnité d'éviction; que M. X... a mis en demeure, le 4 février 2004, la société Liger de mettre fin aux infractions; que le tribunal a statué par jugement du 30 juin 2005 dont chacune des parties a interjeté appel ; que les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction; que le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 5 octobre 2006, ordonné la radiation du rôle de l'affaire sur l'appel de la société Liger et le maintien de l'affaire sur le seul appel de M. X..;
Attendu que pour constater la nullité du congé délivré par M. X... et dire que le bail s'est renouvelé aux conditions antérieures, l'arrêt retient qu'aucune mise en demeure n'a été délivrée au preneur , qu'à raison de la nullité du congé qui s'ensuit, M. X... est réputé avoir accepté le renouvellement du bail;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'état d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction, l'absence de mise en demeure laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé le texte susvisé;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée. »
Article L145-17
I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.