BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Un commerçant qui allait prendre sa retraite avait souhaité céder son droit au bail et avait signifié un acte de déspécialisation à ses bailleurs, auquel ceux-ci n'avaient pas répondu négativement.

Ils lui avaient cependant délivré un commandement visant la clause résolutoire prévue au bail au motif que le fonds n’était pas exploité.

La Cour de Cassation approuve les juges d’avoir décidé que ce commandement ne pouvait être considéré comme une réponse négative à la demande de déspécialisation :

 « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er février 2007) rendu en matière de référé, que les consorts X..., propriétaires indivis de locaux à usage commercial à destination de tabac, presse, bimbeloterie et cadeaux, les ont donnés à bail le 29 juillet 1985 à M. Y... ; que le locataire souhaitant faire valoir ses droits à la retraite, a décidé de céder son droit au bail et a signifié, le 12 août 2005, un acte de déspécialisation à ses bailleurs les consorts Z... et à son créancier inscrit la caisse méditerranéenne de financement (CAMEFI) ; que le 11 octobre 2005, les consorts X... lui ont notifié un commandement visant la clause résolutoire indiquant que deux propriétaires des lieux ne s'étaient pas vus signifier l'acte de déspécialisation ; que M. Y... a , les 7 et 10 novembre 2005, notifié celui-ci aux consorts A... ; que le 2 décembre 2005, les bailleurs ont assigné M. Y... en acquisition de la clause résolutoire et expulsion, faute d'avoir tenu les lieux garnis et la boutique ouverte et achalandée ;

Attendu que les consorts B..., C..., A... font grief à l'arrêt de rejeter ces demandes alors, selon le moyen :

1°/ que le bailleur dont le locataire, qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, lui a signifié son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification ; qu'à défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance ; qu'un commandement contestant la demande de déspécialisation du bail signifié au locataire dans le délai de deux mois constitue la preuve du refus d'accord du bailleur à celle-ci, de sorte que cet accord ne peut être réputé acquis ; qu'en décidant néanmoins que le commandement signifié par les consorts Z... le 11 octobre 2005 ne saurait s'analyser comme un refus d'accord de leur part, la cour d'appel a violé les articles L. 145-51 du code de commerce et 808 du code de procédure civile ;

2°/ que subsidiairement, les clauses de résiliation de plein droit pour cessation d'activité cessent de produire effet pendant le temps nécessaire à la réalisation des transformations faites après l'obtention d'un accord du bailleur relatif à la déspécialisation des lieux loués ; qu'en cas de pluralité de bailleurs, le preneur doit signifier sa demande de déspécialisation du bail à chacun d'eux et obtenir l'accord de chacun d'eux ; qu'en affirmant néanmoins que la clause de résiliation de plein droit pour cessation d'activité stipulée dans le contrat de bail de M. Y... était suspendue le 11 octobre 2005 pour en déduire que le commandement délivré à cette date, resté infructueux pendant un mois, enjoignant à ce dernier d'exécuter ses obligations contractuelles, n'avait pas pu avoir pour effet de résilier son bail après avoir pourtant constaté qu'à cette date, M. Y... n'avait pas signifié sa demande de déspécialisation à l'ensemble des bailleurs de sorte qu'en l'absence d'accord de chaque bailleur sur la déspécialisation, la clause de résiliation de plein droit pour cessation d'activité n'avait pas cessé de produire effet, la cour d'appel a violé les articles L. 145-41 et L. 145-51 du code de commerce, 1134 du code civil et 808 du code de procédure civile ;

3°/ qu'à titre également subsidiaire, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux ; qu'en se bornant à affirmer que les consorts C..., B..., A... ne justifiaient pas que dans le mois du commandement délivré le 11 octobre 2005 à M. Y... , le fonds serait resté fermé pour en déduire qu'il n'avait pas manqué à ses obligations contractuelles relatives à l'exploitation et à la garniture des lieux loués, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce dernier, ayant été admis à percevoir ses droits à la retraite dès le 1er juillet 2005, ne pouvait plus légalement exploiter aucun fonds de commerce depuis cette date, de sorte que le fonds était nécessairement resté fermé dans le mois du commandement signifié postérieurement à cette date, ce dont il résultait que M. Y... avait manqué à ses obligations contractuelles ce qui justifiait la résiliation de plein droit du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-41 et L. 145-51 du code de commerce, 1134 du code civil et 808 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les bailleurs ne justifiaient pas que dans le mois du commandement visant la clause résolutoire, le fonds serait resté fermé et que le seul constat d'huissier de justice versé aux débats faisait état du magasin fermé les 29 septembre 2005, 3,4,5,6 et 7 et 10 octobre 2005, la cour d'appel, qui a dit à bon droit que le commandement visant la clause résolutoire ne pouvait s'analyser comme un refus d'accord à la déspécialisation, a pu retenir, abstraction faite du motif surabondant relatif à la suspension de la clause de résiliation de plein droit et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu'il n'y avait pas lieu à référé ».

(Cour de Cassation 5 mars 2008)

L’article L145-51 du Code de Commerce :

« Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance.

La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. »