BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Cette décision de la Cour de Cassation du 28 février dernier offre deux intérêts : elle démontre que si un état parasitaire a été réalisé et que la présence de termites a été déclarée la clause excluant la garantie des vices cachés d doit recevoir application et que l'on ne peut se contenter d'invoquer la "mauvaise foi" devant une juridiction mais qu'il faut lui donner une qualification juridique, par exemple celle de dol ou de réticence dolosive.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 24 octobre 2006), que par acte authentique du 18 juillet 2002, Mme Z... et Mme A... ont vendu aux époux X... un immeuble à usage d'habitation ; que l'état parasitaire annexé à l'acte, établi par M. Y..., mentionnait l'existence de dégradations consécutives aux termites dans certaines parties de l'immeuble vendu et la présence d'insectes vivants ; que l'acte comportait une clause selon laquelle l'acquéreur déclarait en avoir pris parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle ; qu'il comportait en marge une mention manuscrite aux termes de laquelle les vendeurs déclaraient "avoir enlevé tous les éléments porteurs de dégradations et traité" ; qu'ayant, à l'occasion de travaux de rénovation, constaté la présence de termites, les époux X... ont, après expertise ordonnée en référé, assigné les vendeurs en réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il résulte expressément des mentions de l'acte authentique de vente du 18 juillet 2002 que les vendeurs avaient enlevé tous les éléments porteurs de dégradations par les termites et traité ; qu'en retenant dès lors, pour débouter les acquéreurs, qu'ils étaient informés de l'état parasitaire positif de l'immeuble et avaient déclaré dans l'acte authentique "en faire leur affaire personnelle", la cour d'appel, qui n'a pas tenu compte de la déclaration des vendeurs, a dénaturé cet acte et violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ qu'en déboutant les acquéreurs de leur action en garantie des vices cachés tout en relevant que, contrairement à leur déclaration expresse consignée par le notaire dans l'acte définitif, les venderesses n'avaient pas enlevé les éléments à l'origine des dégradations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;

3°/ que dans leurs conclusions d'appel les époux X... avaient d'une part, sollicité la confirmation du jugement en ce qu'il avait retenu la responsabilité des venderesses sur le fondement de l'article 1641 du code civil et, d'autre part, fait appel incident en demandant que Mmes A... et Z... ainsi que M. Y... soient déclarés responsables de leur préjudice, sans préciser le fondement juridique de cette prétention ; qu'en énonçant dès lors que les époux X... fondaient leur réclamation uniquement sur l'article 1641 du code civil, la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions et violé l'article 4 du nouveau code de procédure civile ;

4°/ que le juge doit donner aux faits qui lui sont soumis la qualification juridique qu'ils comportent ; que les époux X... avaient à plusieurs reprises invoqué la mauvaise foi des venderesses lesquelles, sous couvert d'affirmations mensongères dans l'acte de vente, ont pu faire légitimement croire aux acquéreurs que les problèmes relatifs aux termites étaient définitivement réglés, à défaut de quoi les époux X... ne se seraient pas engagés ; qu'en déboutant les époux X... de leur action fondée sur le dol -quand bien même ce visa n'aurait-il pas été expressément mentionné- par la considération que ce moyen de droit n'a pas été invoqué par les acquéreurs, la cour d'appel n'a pas exercé son office et a violé l'article 12 du nouveau code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, sans dénaturation, qu'au moment de la passation de l'acte authentique les acquéreurs avaient été informés de la présence des termites et qu'ils avaient acquis un bien dont l'état parasitaire positif, porté à leur connaissance par le notaire, ne leur laissait aucun doute sur l'infestation de la majorité des éléments en bois, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'ils n'étaient pas fondés à invoquer la garantie des vices cachés ;

Attendu, d'autre part, que les époux X... s'étant bornés à faire valoir à l'appui de leur demande de dommages-intérêts que les venderesses étaient de mauvaise foi, sans invoquer l'existence d'une manœuvre ou d'une réticence dolosive qui les aurait déterminés à contracter, la cour d'appel, qui a relevé, sans dénaturation, que dans leurs dernières écritures les époux X... fondaient leur réclamation contre les venderesses uniquement sur les dispositions de l'article 1641 du code civil, n'avait pas à examiner le litige au regard de l'article 1116 de ce code. »