BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Et sa vente n’est donc pas nulle, selon cet arrêt :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 janvier 2002), que les époux X... ont acquis, par acte authentique du 13 juillet 1994, un terrain et une villa construite par M. Y... en 1990 ; que des désordres étant apparus en 1996, la compagnie la France, assureur en responsabilité décennale de M. Y..., a refusé sa garantie ; qu'en l'absence d'assurance dommages ouvrage, les époux X... ont assigné les époux Y... et la société civile professionnelle de notaires Carbon-Champagne-Bonnet pour obtenir l'annulation de la vente pour erreur ou dol et subsidiairement sa résolution pour défaut de livraison ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en annulation de la vente pour dol, alors, selon le moyen :

1 / que l'erreur consécutive au dol d'un tiers est une cause de nullité lorsqu'elle porte sur la substance même du contrat ; que dans leurs conclusions récapitulatives d'appel, M. et Mme X... faisaient valoir, au soutien de leur demande d'annulation de la vente pour dol, que la rédaction du contrat de vente notarié ne pouvait que les inciter à penser que l'immeuble vendu était correctement garanti par la police d'assurance rendue obligatoire par la loi du 4 janvier 1978 ; qu'en écartant l'existence d'un dol au motif qu'il n'était pas établi que la non souscription de l'assurance avait été sciemment dissimulée par les vendeurs, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le dol n'était pas le fait d'un tiers, en l'occurrence le notaire rédacteur de l'acte, la cour d'appel, qui a éludé le dol du notaire en déclarant réserver à ce stade son appréciation sur la mise en cause de la responsabilité de l'office notarial, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;

2 / qu'en estimant que les mentions de l'acte de vente n'étaient pas destinées à tromper les acquéreurs sur l'absence d'assurance dommages ouvrage, tout en constatant que ni les vendeurs ni le notaire n'avaient clairement indiqué aux acquéreurs l'absence de la garantie légale, ce dont il résultait pour le moins l'existence d'une réticence dolosive en l'état des dispositions du Code des assurances qui font obligation au maître de l'ouvrage de souscrire une assurance dommages ouvrage et au notaire d'informer complètement l'acquéreur sur l'existence ou l'absence d'une telle assurance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales qu'elle aurait dû en tirer, a violé l'article 1116 du Code civil et les articles L. 242-1 et L. 243-2 du Code des assurances ;

3 / que la police dommages ouvrage doit obligatoirement être souscrite par le maître de l'ouvrage à l'occasion d'une opération de construction, le notaire chargé de la vente de l'immeuble étant tenu le cas échéant de faire mention, dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'absence d'assurance des vendeurs ; qu'en énonçant, dès lors que les acquéreurs ne démontraient pas que l'absence d'assurance était un élément déterminant de la vente, cependant que le caractère impératif de l'obligation d'assurance suffit à conférer à cet élément un caractère déterminant dans l'esprit des acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil et les articles L. 242-1 et L. 243-2 du Code des assurances ;

4 / qu'en énonçant, pour écarter l'existence d'un dol, que les mentions de l'acte de vente mises en cause par les acquéreurs n'était pas destinées à leur dissimuler l'absence d'assurance dommages ouvrage mais avaient vocation à "les informer de l'assurance de la garantie décennale du constructeur qui existait réellement pour avoir été effectivement souscrite par M. Y... en sa qualité d'entrepreneur et constructeur de cette maison", puis en renvoyant les parties à conclure sur l'existence d'une telle garantie, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction manifeste, violant ainsi l'article 1116 du Code civil et les articles L. 242-1 et L. 243-2 du Code des assurances ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les mentions de l'acte sur l'existence d'une "assurance construction" dont les références étaient données étaient destinées à informer les acquéreurs de l'assurance de la garantie décennale du constructeur qui existait réellement pour avoir été effectivement souscrite par M. Y... en sa qualité d'entrepreneur et constructeur de la maison, et relevé que le bénéfice d'une assurance dommages ouvrage permettait le préfinancement des travaux en cas de sinistre, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que les époux X... ne démontraient pas que la non souscription de l'assurance dommages ouvrage leur avait été sciemment dissimulée ni que son bénéfice était un élément déterminant de leur consentement à la vente, et qui ne s'est pas contredite, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche qui n'était pas demandée ou que ses constatations rendaient inopérante, qu'il n'y avait pas lieu d'annuler la vente pour erreur ou dol ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en résolution de la vente, alors, selon le moyen que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel ; qu'en estimant que la souscription d'une assurance dommages ouvrage par le maître de l'ouvrage ne constitue pas un accessoire indispensable à la vente d'un immeuble, cependant que la loi du 4 janvier 1978 a rendu obligatoire la souscription d'une telle assurance, ainsi que l'indication dans l'acte de vente de la présence ou de l'absence d'une telle assurance, ce qui implique nécessairement que l'assurance dommages ouvrage est un accessoire indispensable de l'immeuble vendu, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1615 du Code civil et les articles L. 242-1 et L. 243-2 du Code des assurances ;

Mais attendu qu'ayant relevé que si la souscription d'une assurance dommages ouvrage par le maître de l'ouvrage est obligatoire, le non respect de cette disposition par le maître de l'ouvrage qui vend l'immeuble avant l'achèvement du délai des garanties légales prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil, a pour conséquence de priver son acquéreur de la garantie de préfinancement des travaux avant la mise en oeuvre de la garantie légale des constructeurs, sans néanmoins rendre le bien indisponible à la vente, la cour d'appel a pu en déduire que l'assurance dommages ouvrage ne constituait pas un accessoire indispensable de l'immeuble vendu en sorte que son absence n'avait pas constitué un défaut de livraison ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en nullité de la vente pour erreur, alors, selon le moyen, que l'article 1110 du Code civil dispose que l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet, que l'article L. 242-1 du Code des assurances dispose que l'assurance dommages ouvrage est obligatoire, et que l'article L. 243-2 du Code des assurances dispose que lorsqu'un acte notarié intervient dans les dix ans suivant l'achèvement d'une construction, cet acte doit préciser s'il existe ou non une assurance dommages ouvrage ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions des époux X..., n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales qu'elle aurait dû en tirer, a dénaturé l'acte notarié du 13 juillet 1994 et entaché sa décision d'une contradiction particulièrement manifeste, et a violé les dispositions des articles 1110 du Code civil et L. 242-1 et L. 242-3 du Code des assurances ;

Mais attendu que ce moyen est complexe et partant irrecevable ».