BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

C’est ce que suggère ce parlementaire.

On notera que la réponse du ministre évoque l'article 58 de la loi n° 2005-882 du 2 août 2005, et le droit de préemption qu’il a créé.

(Cet article est ainsi rédigé :

 I. - Le chapitre IV du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme est ainsi rétabli :

« Chapitre IV

« Droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux

« Art. L. 214-1. - Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.

« Chaque cession est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession.

« Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L. 213-4 à L. 213-7. Le silence de la commune pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration.

« L'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la prise d'effet de la cession.

« Art. L. 214-2. - La commune doit, dans le délai d'un an à compter de la prise d'effet de la cession, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce ou le bail commercial à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné. L'acte de rétrocession prévoit les conditions dans lesquelles il peut être résilié en cas d'inexécution par le cessionnaire du cahier des charges.

« L'acte de rétrocession d'un fonds de commerce est effectué dans le respect des conditions fixées par les dispositions du chapitre Ier du titre IV du livre Ier du code de commerce.

« La rétrocession d'un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l'accord préalable du bailleur. Cet accord figure dans l'acte de rétrocession.

« Art. L. 214-3. - Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application des dispositions du présent chapitre. »

II. - Le II de l'article L. 145-2 du code de commerce est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Elles ne sont également pas applicables, pendant la période d'un an mentionnée au premier alinéa de l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme, aux fonds artisanaux, aux fonds de commerce ou aux baux commerciaux préemptés en application de l'article L. 214-1 du même code. »

III. - L'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales est complété par un 21° ainsi rédigé :

« 21° D'exercer, au nom de la commune et dans les conditions fixées par le conseil municipal, le droit de préemption défini par l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme. »)

La question :  M. Éric Raoult attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, des finances et de l'emploi sur le problème de la prolifération des agences immobilières dans certaines villes. En effet, si la liberté du commerce est une réalité et un droit reconnus, il apparaît que le développement débridé et souvent désordonné de ces agences immobilières dans certaines villes pose un réel problème à leurs élus. Cette multiplication des ouvertures d'agences finit par déstabiliser quelque peu le marché immobilier par la répétition des annonces de propositions identiques et l'extension des secteurs de recherche. Par ailleurs, ce développement non maîtrisé des agences immobilières crée une véritable déstabilisation du nombre et du type de commerces dans certaines artères commerçantes de villes urbaines. Cette déstabilisation est d'ailleurs accrue par surenchère du prix donné par les locations ou les acquisitions des boutiques concernées. Ainsi les commerces de bouche et de proximité finissent par diminuer et se raréfier peu à peu, ce qui suscite le mécontentement de la population de ces communes. Il conviendrait donc de pouvoir limiter l'implantation des agences immobilières au regard de l'importance de la population d'une commune, avec une forme de procédure proche de celle des pharmaciens dont le nombre doit être limité sur les différents secteurs d'une ville. Une concertation avec les organismes professionnels de la vente immobilière et l'Association des maires de France pourrait s'avérer intéressante. Il lui demande donc si elle compte se pencher sur ce dossier et s'intéresser à cette suggestion, par voie législative ou réglementaire. 

La réponse :  La loi Hoguet du 2 janvier 1970, complétée par l'ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004, encadre les conditions dans lesquelles peut s'exercer l'activité d'intermédiation immobilière, et précise notamment les conditions pour accéder à la profession d'agent immobilier. Ces dispositions ne fixent pas de limite au nombre de professionnels exerçant dans ce secteur. L'INSEE dénombrait, pour l'année 2005, 39 800 agences immobilières en France. Le développement du nombre d'agences immobilières est la conséquence directe du dynamisme que connaît, depuis plusieurs années, le marché de l'immobilier. Cette situation peut en effet créer localement des tensions au niveau de la demande de locaux commerciaux et contribuer de ce fait à la hausse des loyers, qui s'inscrit toutefois dans un mouvement plus général propre à l'ensemble des marchés de l'immobilier. Outre qu'elles seraient contraires au principe général de liberté du commerce et de l'industrie, des mesures restrictives en matière d'implantation des agences immobilières se heurteraient, en tout état de cause, aux dispositions de la directive du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur, actuellement en cours de transposition. Cette dernière prohibe toute entrave à la liberté d'établissement des prestataires de services, dont les services d'intermédiation immobilière, sauf si elle est motivée par des  raisons impérieuses d'intérêt général, notion qui doit s'entendre de manière très restrictive, conformément à une jurisprudence constante de la Cour de justice des Communautés européennes. Indépendamment de ces considérations juridiques, toute restriction à l'entrée de nouveaux opérateurs sur le marché pourrait fausser la concurrence sur le marché des transactions immobilières et provoquer des hausses de prix ou de commissions au détriment des consommateurs. Elle aurait également un impact négatif sur l'activité économique et sur l'emploi. Une concertation avec les professionnels sur des sujets de ce type est à proscrire, compte tenu du risque de voir se développer des ententes anticoncurrentielles portant sur des répartitions de marché. Enfin, l'article 58 de la loi n° 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises a permis aux municipalités de préempter les baux pour préserver la diversité commerciale. Distinct du droit de préemption urbain défini par l'article L. 211 du code de l'urbanisme, ce nouveau droit de préemption devra s'insérer dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, qui aura été préalablement fixé par délibération du conseil municipal. Le décret relatif à sa mise en œuvre est en cours d'élaboration.