BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Cet arrêt rejette la demande de la propriétaire d'une maison située dans un lotissement, qui avait contesté l'existence de l'association syndicale et son appartenance à cette association syndicale, en jugeant que cette association syndicale était née à partir de la première vente de lots d'une part et que le cahier des charges de la vente faite à cet acquéreur faisait état du lotissement, d'autre part.

On notera que cette propriétaire avait invoqué l'application de l'article 11 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, relatif à la liberté d'association qui a pour corollaire la liberté de ne pas être membre d'une association.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 29 mars 2006), que, par jugement du 24 juin 1999, Mme X... a été déclarée adjudicataire d'une maison avec cour et jardin constituant le lot n° 11 du lotissement Marines de Bravone, dont les équipements communs sont gérés par l'Association syndicale libre Marines de Bravone (l'ASL); que, contestant tant l'existence de l'association que son appartenance à celle-ci, Mme X... l'a assignée en restitution de charges ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande et d'accueillir la demande reconventionnelle en paiement présentée par l'ASL, alors, selon le moyen :

1 / qu'une association syndicale libre formée par une seule personne est dépourvue d'existence juridique et la constatation de son inexistence peut être demandée à tout moment et sans qu'un délai de prescription, ni aucune régularisation ne puissent être opposés au demandeur ; qu'en jugeant, cependant, que l'ASL, créée par le seul lotisseur en 1972, avait pris naissance en 1974, date de la vente du premier lot entre ce dernier et le premier acquéreur, soit il y a plus de trente ans, et qu'il convenait, en conséquence, de faire droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en nullité de la constitution de l'association, lorsque celle-ci était inexistante pour avoir été créée par une seule personne, la cour d'appel a méconnu l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 ;

2 / qu'à supposer que l'ASL ait une existence juridique, l'adhésion à une association syndicale libre par acquisition d'un lot et, par là même, l'acceptation de ses statuts est subordonnée à l'information préalable de l'acquéreur quant à l'existence de l'association en cause ;

qu'en décidant, toutefois, que le consentement de Mme X... à l'adhésion aux statuts de l'ASL s'induisait de l'acquisition de son lot, lorsque celle-ci n'avait, en aucune manière, été préalablement à la vente informée de l'existence de cette association, l'arrêt attaqué a violé les articles 11 de la Convention européenne des droits de l'homme et 1134 du code civil ;

3 / qu'il appartient au vendeur d'informer l'acquéreur, préalablement à la vente, des charges pesant sur la chose, objet de la vente, et en particulier, de son inclusion dans le périmètre d'une association syndicale libre ; qu'en jugeant néanmoins qu'il appartenait à l'acquéreur -Mme X...- de réclamer les titres de propriété se trouvant entre les mains de ses vendeurs pour être informée de l'existence de l'ASL, lorsque l'obligation d'information incombait au vendeur, les juges du fond ont manifestement méconnu l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté qu'il résultait des statuts de l'ASL du 21 septembre 1972 élaborés par le lotisseur que tout coloti deviendrait automatiquement membre de l'association par l'acquisition d'un lot dépendant de l'ensemble immobilier, dénommé Groupe d'habitations Marines de Bravone, la cour d'appel a retenu à bon droit que l'ASL avait pris naissance à partir de la première vente de lots pour être valablement formée entre le lotisseur et le premier acquéreur ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre, la cour d'appel, qui a relevé que le cahier des charges publié préalablement à la vente sur saisie mentionnait l'existence du lotissement Marines de Bravone, a exactement déduit, de ces seuls motifs, sans violer l'article 11 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que les statuts de l'ASL étaient opposables à Mme X... »