BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

C'est ce qui se déduit de cet arrêt rendu le 23 janvier 2007 qui considère que le banquier d'un vendeur en l'état futur d'achèvement n'a pas à surveiller l'usage fait par celui-ci des fonds accordés pour réaliser la construction.

Cette banque était poursuivie par l'un des acquéreurs qui lui reprochait de ne pas avoir exercé un contrôle de cet usage qui aurait permis d'éviter semble-t-il que les fonds soient consacrés à d'autres fins que l'achèvement de la construction.

 « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 18 mars 2005), que la société Résidence prestige a fait édifier en Martinique, en 1989, un ensemble immobilier qu'elle a commercialisé par appartements en état futur d'achèvement avec une garantie intrinsèque résultant notamment de la participation financière du Crédit martiniquais, aux droits duquel se trouve la société La Financière du forum, lequel avait attesté avoir accordé à sa cliente un crédit confirmé de 13 000 000 francs pour parfaire le financement de l'opération immobilière ; que l'opération ayant été abandonnée avant son terme, l'immeuble a été achevé à l'initiative des acquéreurs et moyennant un supplément de prix de plus de 200 000 francs pour chacun d'entre eux, dont M. X... ; que celui-ci a mis en cause la responsabilité des divers intervenants et notamment celle du Crédit martiniquais auquel il a reproché de n'avoir pas surveillé l'utilisation des crédits confirmés délivrés au promoteur et refusé de fournir aux acquéreurs une information complète sur la situation de ce dernier au moment de sa défaillance ainsi que sur les mouvements de son compte bancaire ; que la cour d'appel a rejeté ces prétentions en considérant que, s'il a l'obligation de délivrer les crédits confirmés promis, le banquier n'a pas celle de surveiller l'avancement des travaux ni de s'assurer de la destination des sommes retirées par le promoteur vendeur et qu'en outre les investigations nécessaires pour vérifier cette destination se heurteraient au secret bancaire ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen :

1 / que la banque qui accorde un crédit confirmé dans le cadre d'une garantie intrinsèque d'achèvement souscrit, à l'égard du promoteur comme des acquéreurs, l'obligation de le maintenir jusqu'à l'achèvement de l'immeuble et doit contrôler l'utilisation des fonds qu'elle prête ; qu'en l'espèce, il soutenait que les fonds accordés au promoteur par le Crédit martiniquais, aux droits duquel était venue la société La Financière du forum, dans le cadre du crédit confirmé visé à la garantie intrinsèque d'achèvement, avaient disparu et n'avaient donc pas été utilisés pour la réalisation de l'immeuble ; que, pour rejeter sa demande d'indemnisation du préjudice qu'il avait subi en raison de ce qu'un appel de fonds supplémentaires avait dû être effectué auprès des acquéreurs pour achever la construction, la cour d'appel, qui a considéré que l'établissement de crédit n'avait pas à s'assurer de la destination des sommes retirées par le promoteur vendeur, a, ce faisant, violé les articles 1382 du code civil et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ;

2 / qu'un établissement de crédit ne peut opposer valablement le secret bancaire pour refuser de produire aux débats les informations de nature à établir la circonstance qu'elle a ou non délivré le crédit confirmé que les acquéreurs ont le droit de voir maintenu jusqu'à l'achèvement de la construction ; qu'en retenant, à l'inverse, que le secret bancaire interdirait toute investigation pour rechercher la destination des fonds accordés à l'occasion du crédit confirmé, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles L. 511-33 du code monétaire et financier et 10 du code civil ;

3 / qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions où, reprenant à son compte les motifs du jugement frappé d'appel, il avait fait valoir que le Crédit martiniquais avait commis une faute en s'abstenant de donner une information complète sur la situation du maître de l'ouvrage au moment de sa défaillance et en s'abstenant également de communiquer au mandataire de ceux-ci la passation d'écritures bancaires réalisées pour la sauvegarde de ses intérêts propres mais au détriment direct des acquéreurs de lots, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, qu'en l'absence de dispositions légales ou de stipulations conventionnelles non alléguées en l'espèce imposant à l'établissement de crédit de surveiller l'utilisation par le promoteur-vendeur des crédits confirmés bénéficiant aux acquéreurs mais dont l'intéressé avait dès lors la libre disposition, la cour d'appel, qui n'a pas violé les textes visés par la première branche, a exactement décidé que la seule obligation du Crédit martiniquais avait été de délivrer, conformément à ses engagements, l'intégralité du crédit confirmé, irrévocablement ouvert au vendeur jusqu'à l'achèvement de l'immeuble, mais qu'il ne pouvait lui être reproché de ne pas s'être assuré de la destination des fonds ;

Attendu, d'autre part, que les investigations nécessaires pour rechercher, non pas seulement que les crédits confirmés avaient bien été délivrés conformément aux engagements bénéficiant aux acquéreurs, mais la destination des fonds ainsi accordés, supposaient d'analyser le fonctionnement de comptes bancaires ou étaient susceptibles d'aboutir à la divulgation d'informations dont le Crédit martiniquais avait eu connaissance dans l'exercice de son activité professionnelle ; que, loin de violer les textes visés par la deuxième branche, la cour d'appel, qui a jugé que le secret bancaire s'opposait à de telles recherches, en a fait au contraire l'exacte application ;

Attendu, enfin, que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre au moyen évoqué par la troisième branche, lequel n'était pas susceptible d'influer sur la solution du litige dès lors que le secret bancaire s'opposait à ce que soient communiqués aux acquéreurs, ainsi qu'ils le demandaient, les renseignements relatifs au fonctionnement du compte du vendeur ou à sa situation bancaire ».